房地产估价理论与方法_第七章(6)_2011年版.doc

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1、文档1、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（　）元/㎡。A:3816B:3899C:4087D:4920答案:D解析:2、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为（　）万元。A:228.23B:229.36C:224.74D:223.63答案:A8/8文档解析:3、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%

2、，该宗房地产的收益价格为（　）万元。A:78B:79C:80D:81答案:C解析:4、某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，不可续期。则该宗房地产的现实总价为（　）万元。A:830.45B:828.25C:824.388/8文档D:817.55答案:D解析:5、某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从未来第6年到无穷远，每年净收益均为25万元，该类房地产的报酬率为6%，该房地产的收益价格为（　）万元。A:406.48

3、B:416.67C:425.16D:686.17答案:A解析:6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（　）万元。A:86.868/8文档B:80.47C:65.50D:261.40答案:D7、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（　）万元。A:100B:77C:63D:42答案:A解析:8、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年

4、，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（　）万元。A:6.19B:6.42C:7.20D:9.58答案:A8/8文档解析:9、收益法中的运营费用率是指（　）。A:运营费用与潜在毛收入之比B:运营费用与总收益之比C:运营费用与净收益之比D:运营费用与有效毛收入之比答案:D10、忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异。是（　）的缺点。A:毛租金乘数法B:潜在毛租金乘数法C:有效毛收入乘数法D:净收益乘数法答案:A11、收益性房地产的价值高低主要取决于（　）。A:已经获得净收益的大小B:未

5、来获得净收益的风险C:未来获得净收益的大小D:目前总收益的大小8/8文档E:未来获得净收益期限的长短答案:B,C,E解析:收益性房地产的价值高低与过去和现在的收益均无关。12、收益性房地产包括（　）。A:未出租的餐馆B:旅店C:加油站D:农地E:未开发的土地答案:A,B,C,D13、未来净收益流的类型有（　）．A:每年基本上固定不变B:每年基本上按某一个固定的数额递增或递减C:每年基本上按某一个固定的比率递增或递减D:其他有规则的变形情形E:每年根据市场价格变化而变化答案:A,B,C,D14、净收益的测算途径可分为（　）。A:基于租赁收入测算净收益B:基于营业收入测算净收益C:基

6、于销售收入测算净收益8/8文档D:基于期末转售收益E:基于商业经营收入测算净收益答案:A,B解析:净收益的测算途径可分为2种：基于租赁收入测算净收益和基于营业收入测算净收益。15、收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（　）。A:毛租金乘数B:利润乘数C:净收益乘数D:销售收入乘数E:总收益乘数答案:A,C解析:收益乘数里没有利润乘数和销售收入乘数。16、运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（　）答案:True17、投资回报是指所投入的资本的回收，即保本。（　）答案:Fal

7、se解析:投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。8/8文档18、报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（　）答案:False解析:报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后然后相加来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。8/8