[精选]竞争盘消费者需求研究报告.pptx

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1、竞争项目消费者需求研究报告营销管理部一、杭州写字楼市场概况介绍1、近期杭州写字楼市场整体气氛杭州前两年楼市火爆的时候，写字楼市场一直不温不火，“倒挂”现象一直存在；杭州楼市风云变幻的时候，杭州的写字楼却站到了最前沿。今年上半年，杭州写字楼行情稳定前进，市场形式逐渐好转。2.杭州写字楼的供给随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，近年杭州写字楼供应的零散分布状况有所改变，集中商务区已经明显。黄龙商圈、钱江新城、武林商圈已经形成杭州成熟的商务中心。该三大区域只有钱江新城呈现集中供给的态势，黄龙和武林由于地处城市中心，新开发项目有限，现有产品品质及

2、商务氛围正处于不断沉淀聚纳中，核心区域外如城北和城东，不少房地产开发商都准备或者正在介入写字楼开发。3.写字楼需求从实际调研的情况来看，随着产业的不断国际化及市场的细分，越来越多的企业办公出现集群化，达到资源共享；目前杭州写字楼市场的投资性购买比例提高较快，新近开发的楼盘尤其如此，写字楼的长期投资价值开始被关注。4.杭州写字楼市场价格及租金水平目前杭州写字楼市销售价格总体仍有上升空间，租金回报比例略低于上海北京等城市，但仍然大大银行存款收益、货币基金收益和长期住宅投资回报水平。二、写字楼需求客户群体分类1）、需求客户群体分类杭州写字楼市场的需

3、求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。2）、各类群体需求特征及需求发展趋势——政府机关、事业单位客户群需求特征带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群体主要是改善办公环境的需求。未来按照政府计划，该群体的主要需求集中在钱江新城办公楼市场。——大型企业客户群目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业，工商企业，制造企业。这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块和武林板块为主的传统市中心

4、商业区。此类客户群体是未来杭州高档纯写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小型企业、越来越多总部迁入杭州的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。我们分析未来这些客户群体的需求将以传统的市中心区域，黄龙商务区及钱江新城CBD区域为主。——民营企业客户群杭州经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。它们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商住楼成为最好的选择。但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的高档商办写字

5、楼需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在传统市中心区域和滨江区域。——投资性需求的客户群体随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投资型客户群体。他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑剂”。三、各区域写字楼客户研究黄龙板块黄龙板块——杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平核心驱动力：行政导向，商业、交通配套成熟；教育、文化氛围聚集高素质人才；省、市级的公建配套；租金/售价租金：3-6元/m2/天；售价：1.4-3万元/

6、m2；物业管理费：8-12元/m2/月（含水电）；租售状况受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；空置率最低，且07年一季度空置率继续下降3%；典型写字楼——EAC欧美中心世贸丽晶城位于杭城世贸—黄龙国际化区域，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路，东接浙江大学西溪校区，与杭城标志性建筑群浙江世贸中心、黄龙体育中心三足鼎立，是世贸商务区、黄龙风景区、浙大高教区、文三路高新技术开发区的交汇之处。总占地面积130多亩，总建筑面积约40万平方米，其中EAC建筑面积近20万平方米，是杭州目前城市核心唯一集甲级写字楼

7、、顶级酒店服务式公寓、高端品牌购物中心和星级酒店组合的城市综合体高端物业。典型写字楼——EAC欧美中心EAC办公楼产品标准■电梯配备：27台进口瑞士迅达电梯，超高超宽精装轿厢，低区2.5米/秒以上速度，高区3米/秒，全天候无滞留商务空间。■幕墙系统：采用美国进口皮尔金顿Low-e夹胶中空玻璃（三层玻璃组合），既满足安全需要又满足节能要求，配置电动可开启窗，更享自然绿色。■空调系统及新风加湿系统：采用美国特灵品牌设备，温度、湿度和新风量均领先于国家规范要求，重要公共区域设置空调除菌装置。■层高要求：净高2.7m以上。■荷载要求：主要活荷载设计值

8、3KN/M2，部分预留5KN/M2高于标准荷载2KN/M2。■宽带系统：10G带宽主干网，楼层带宽1000Mbps。■供电：双路10KV高压供电。■新型架空地板：写