中线策略寒冬预算助力房企现金无忧.docx

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1、寒冬预算助力房企现金无忧???“新国十条”直指高房价，直接在房贷环节大幅提高交易门槛，以致助推房价攀高的金融杠杆效应被大幅度削减，而随之以来的银行存款准备金率上调以及沉重的加息预期，使中国楼市进入又一轮寒冬季节。必须明确的是，虽然09年大阳春楼市从根本上缓解了08年寒冬的饥渴，但好景不长，大病初愈的房企又遭遇了当前被称为史上最严厉的“新国十条”，我们不禁要问，在此轮更彻底、更残酷的楼市冬天里，房企09年所积攒的馍馍到底能为今后输血多久？???一、房地产企业在楼市寒冬更应该推行全面预算管理一一为什么？???可以肯定的是，未来一段时间房地产生

2、存的好坏关键就是资金一环。现金流作为直接关乎房企生死存亡的核心指标，无疑成为房地产企业关注的焦点所在，于是，如何在寒冬时期高效管控现金流就成为当前每个房地产企业深思的问题。但是对于直接对企业资金管控的全面预算管理，中国大多房企的执行效果却整体不佳，房企领导经常抱怨说：“公司年年做预算，却年年做不好。”究其原因，无非是房地产企业财务与业务经常脱节，预算编制缺乏企业战略和业务的有效支持，最终导致房企预算管理在现实中沦为“编一套、做一套”的尴尬格局，整个编制流于形式，执行中预算更是不能严控各项业务的收支，最终房企现金流管理不如人意。???而另一

3、方面，房地产行业特有的属性又决定了其必须进行高效的全面预算管理。因为房地产企业是典型的资金密集型企业，其开发投资额巨大，项目整个开发周期往往跨年度甚至2到3年，房企作为资源整合商在项目开发具体过程中无疑面临大量资金的进进出出，再加上房企外部竞争和政策调控风险不断，由此决定了房企必须提前做好精准业务计划和资金计划，做好长短期资金搭配。部分房企如顺驰正是因为对资金管控不力最终导致资金链整体断裂而面临被低价收购的结局。所以房地产企业天生就应该做好全面预算管理，而此刻面临史上最严厉的楼市调控，面临现金为王的特殊时期，房地产企业要想活得更好、活得更

4、久，怎能不对资金管理推行高效全面预算管理一一这或许是每个房企应对楼市寒冬最有效的中线策略。???二、楼市寒冬中如何构建高效预算管理体系一一怎么做????事实上，全面预算管理既是为项目日常管理和提升财务与业务协同的管理工具，又是一套房企跨区域多项目管控的资金监控体系。具体而言，全面预算管理通过年度预算及项目预算两个维度对房地产企业日常经营进行双维的监控，并通过合理分配企业“人”、“财”、“物”等战略资源来协助企业实现既定的战略目标，并与相应的绩效管理配合以监控战略目标的实施进度，控制成本支出，预测资金需求和利润。???（一）业务与财务关联一

5、一唯有预算与业务高度关联，方能预算监控业务支出???全面预算管理不仅是承接房企战略与经营计划并具体对业务执行过程中成本、收入、税金、费用等高度控制的管理体系，也是现行各种管理体系中最能有效并直接针对现金流进行管控的体系。还需要提醒的是，由于房地产特有的业务属性和行业特征，通用型预算管理系统往往很难有效和房地产行业深度结合，更无法触及房企动态成本、销售总货值以及各项费用的针对性管控，因此我们强调房企要进行高效预算管理，首先就必须高度聚焦房地产具体业务，预算没有对业务的关联和融合，那么预算管理就会被员工在实际执行中舍弃一边，导致预算管理无法落

6、地。???（二）组织保障全面预算管理委员会高效推进预算的全过程执行和分析???预算管理之所以称为全面预算管理，显然是强调预算管理高效执行必须是全员参与、全员认同和全过程执行，但是常见预算管理执行中，大多房企认为预算管理都是财务部一个部门的事，很少愿意配合和共同执行预算管理。为此房企一方面除了要高度实现财务与业务的协同作战外，为更好保障预算管理的高效推进，房企还很有必要成立专门的预算管理委员会，直接负责每年的预算编制、执行、调整和全过程分析与审核。具体预算管委会由财务和业务各部门关键人员组成，按项目小组的方式运作，在执行中管委会也应深入分析

7、房企项目运营具体过程，确定预算与业务的联动，最终打破“预算管理只是财务部的事”的片面认知，并在组织与资源上保障全面预算管理的高效推进。???（三）“预算六环”房地产企业全面预算管理具体操作的六大环节???明源结合诸多房地产企业全面预算管理的经验和自身长期的研究提炼，认为房地产企业要想做好全面预算管理，需要推行以下四大部分的预算管理工作。具体如下：???第一部分是根据房地产企业战略确定经营计划；第二部分是根据经营计划做好对应的项目成本预算、销售预算和部门费用预算，并经过汇总上报审批通过后确定为企业年度预算；第三部分是在执行过程中通过项目预算

8、、年度预算和月度资金计划具体管控业务执行中的每一份资金支出。对于房企来说就是具体指导和监控合同发起和付款的审批。第四部分是房企根据预算实际执行过程进行收入、成本、费用、税费、经营性、投资性等现