大型公共建筑能耗指标确定及用能管理专家系统.docx

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大型公共建筑能耗指标确定及用能管理专家系统获得实录全部内容，请回复关键字“实录”主持人：今天来的嘉宾分享了很多从重资产到轻资产的一些案例，我们也看到现在开发商运营这些大型商业项目的压力越来越大，如何从建筑能耗的角度来减轻我们开发商的运营成本，下面就有请上海建科建筑节能技术有限公司总经理朱伟峰先生为我们做大型公共建筑能耗指标确定及用能管理专家系统的相关介绍。有请。朱伟峰：各位下午好，今天我看都是介绍房地产的金融产品的，我也学习了不少刚才前面介绍的。下面会务组也安排了我介绍一下大型公共建筑的节能方面，大概有半个小时，给大家介绍一下大型公共建筑的能耗指标以及节能，在座的可能是方方面面的，所以我也挑了一点接下去可能在大型公共建筑的管理方面国家可能会采取的一些能耗管理方面，大概有些什么动作，给大家汇报一下。上海建科建筑节能技术有限公司总经理朱伟峰题目叫大型公共建筑能耗指标确定及用能管理专家系统，为什么，现在大型公共建筑也好，都在搞投资，这两天天气特别热，我们也在做一些测试。特别是这一段时间也在测很多写字楼、酒店，酒店现在业经营比较困难，我们也找了一些酒店，也是四星级、五星级的，测下来实际上是不容乐观的。我们大概现在的能耗指标这些酒店里面占到7%、8%，有些到10%，即能耗费。比如说能耗费有的酒店可能营业额一个亿，能耗费高的能到一千多万，就是 10%左右吧，甚至有些更高。但是利润很少，利润只有5%，10%是很好的了。徐家汇有一个四星级酒店10%，但是中山公园附近也是五星级酒店到不了10%，能耗费如果10%、20%，对酒店的金融的属性还是贡献很大的。相当于营业额或者利润就增加10%、20%，你利润也只有10%20%，所以促进很大。我们上一届还跟着清华一起，跟深圳院还有几家单位一起在香港也做了一些节能的工作，香港有一个太古地产，当时有一个太古广场，货币就在九龙塘这里有一个商场，也是通过节能改造，最后卖，增值不少，原来可能就是一百三四十亿，但是做了节能改造了，每年营业额利润都提升几千万。它原来能耗费大概将近四千万吧，后来能节到2500万，人家一算这个倍数，多少年能回收多少，提升了品质，提升了品牌，后来多卖好几十个亿，所以还是有一些品质，也有一些实际的功能，跟金融还是比较接近。今天给大家汇报四方面的内容：一、背景这是我们跟清华还有住建部一起搞国家建筑能耗标准编制的过程当中，一些分析的数据。其实就是一个想法，以后大家在开发楼盘也好，在运行楼的情况也好，节能只会是一个越来越重要的工作。为什么呢？有几个方面造成的，第一建筑的规模增长很快，能耗增长也很快。主要有几个方面，以后国家对这些楼宇的能耗会越来越严格，第一个就是我们能源供应有上限。现在最多我们可能还会提到49多亿吨标煤，超过这个整个能源的安全不能保证了，我们的石油已经60% 几是进口了，你要80%几是不现实的，所以说能源有上限。环境也有上限，现在雾霾大家都很关注了，其实冬天雾霾就是比夏天要严重一些的，冬天北方有供暖等原因。环境也有上限，还有我们二氧化碳的排放也是有上限，以前我们一直说中国二氧化碳排放虽然多，但是人均不是很多，一直这么讲。大概从2010还是2012年开始中国人均的二氧化碳也达到了欧洲的水平，就是超过世界平均水平，从道义上碳排放也是一个问题。节能国家只会越来越重视。2013年十八大也提出来了，以前我们的标准都是讲节能率，我们现在开发楼盘都是讲节能率，之前所有的设计图纸全是讲节能率，这个节能率有点虚，都讲节能50%的标准。现在基本上上海已经都执行节能65%的标准。但是节能65%的标准，这个标准是有一定问题的。你是好人，定个标准说好人的标准，你节能50%。你是坏人，这个坏人的标准很多，你也定50%，都按节能的50%来，其实有的建筑能耗挺高的，但是按目前的体系它还是能够通过节能检查的，就是这个楼盘在建。比如说有的整个楼房都是玻璃房，基数就定得特别高，如果这个楼是玻璃房的能耗，什么也不采取措施，能耗很高。通过50%的标准，我采取一些措施把它降到50%，那最差的技术是80年代初的技术，那么我达到。其实就是好人跟好人比，你只要稍微改善一点就放你过去了，你是坏人就去跟坏人去比，稍微改善一点，有个百分比就过去了。其实那个可能还是很差 的，所以很多玻璃房就是因为这个原因，全国各地很多玻璃房能耗很高，都照样在做了，都是所谓的节能建筑。但是新的做法完全不一样了，新的做法是要控制能源消费总量，就是你也被跟我讲别的，包括以后绿色建筑的评比，这一条都应该慢慢的进入。你也别跟我讲那么多，你新建的房子，号称是绿色建筑、节能建筑，现在上海全部都是能耗监控了，我们发改委建了一个大的平台，上海已经有1500栋，估计全市不超过2000栋，这些楼实时的，而且这些大楼的分项用电全部传到数据平台，你也别跟我讲那么多，你这个楼新建的号称要评三星的，写字楼要评各种等级的，你要评的号称是绿色三星，总不能比我现有的这些楼的能耗平均值高吧。也许有的楼就适合业主技术最好的，但是现在确实很多标准，包括国外的leed的标准也是存在这个问题，就是用一项技术就加分，最后建出来是一个四不象的楼，你有太阳能加5分。后来我问，他们说这个标准建的时候就是很多厂商一起来资助的，所以它有它本身的商业运作的模式。但是不是从纯粹节能出发的。要从能耗总量来考虑。上海有一个能耗监管体系，目前在建设，全国各地很多地方都有。有一个能耗统计，能源审计，能效公市，能耗定额，超定额加价。现在家里每家每户都有，都有一档电价，二档电价，三档电价，但是大型公共建筑现在还没有执行，这是个大的趋势，很可能马上就执行，上海已经在研究能耗定额，具体怎么执行有一个专门的课题在研究，准备想往这个方案。以后也是要超定额加价，进行节能改造。二、上海不同类型大型公共建筑用能指南介绍上海是怎么定这些指标的，大型公共建筑，每个类型的建筑都有用能指标，编这个的意义主要是想控制不同功能的建筑用能的总量，给定额，使那些超过定额的去进行节能改造。道理说明说应该把那些超过的罚的钱 去奖励那些低能，才能有一个良性循环。上海目前应该说已经在执行的标准有这么几个，给大家也汇报一下，这是全国第一个有用能的定额或者说具体的用能定额出来的指南，都是全国第一。后来慢慢深圳也参照上海的模式，现在也有一些定额，国家也在上海、深圳的基础上，等一下我会给大家介绍一下全国的用能标准。现在已经发布了一共有7个。第一个我们2011年发布了，市级机关办公建筑合理用能指南，政府带头。第二个是星级饭店的，第三个是商业建筑，第四个是市级医疗机构，还有第五个综合办公楼，第六个应该是高校，第七个是大型场馆，文化场馆，这些标准的已经发布了。时间关系我就大概介绍其中一个，别的网上都可以下载得到。星级饭店比如说我们这个酒店怎么来定能耗，多少是它应该有的能耗，影响这个酒店的能耗，以前为什么全国从来没有过，是因为影响因素太多。不同的出租率，不同的天气都会影响这个酒店的能耗，大家都会从直观的角度去想有各种因素，这里列了客房的套数，客房的大小，下面有没有停车库，有没有洗衣机房，有没有数据机房，容积率，影响因素很多。怎么办？上海市做了一件工作，上海市政府出资的对上海所有的四星级、五星级宾馆进行一次全样本的排摸和能源审计，在此基础上把那些主要的因素找出来。这是基于现在的楼，现在比如说50个五星级宾馆它是基于现在的楼找的一种可以操作的方法，也许有某个因素对能耗的影响特别大，但是在上海的50个楼里面都不再出现，这个因素就会放掉，为了以后操作的方便，是这样一种思路。当然能耗的数据都是以计量的数据为依据的，不是说有很多酒店是签个合同，跟业主签一个能耗分摊的，这个数就不做数了。还有也会剔除一些特别离谱的数据。下面是一些样本，比如说五星级最后剔除完了以后从40个变成30个，四星级60个变成了45个，三星级145个变成了88个。在整个样本分析以后，后来很多因素，像大堂的面积，容积率，餐饮这都不是能耗的最关键的因素，最关键的因素有几个，比如说五星级宾馆平均出租率，第二客房的套数的密度，第三个洗衣机房有多少设备功率，但是从操作的层面来讲比较难操作，最后发现只要数台数也差不多，所以就直接用洗衣机房的设备密度，有多少台，最后有车库的面积比率，比如说10%是车库，进行修整，就可以给出上海 的五星级宾馆，最后的结论是比较简单的，就是五星级宾馆综合能耗每平米每年小于77千克标煤，这个是合理，如果做到55以下就先进。如果你是小于77的，它实际上是一种四分位法的方式来判断的，如果有55个五星级酒店，如果小于77，从能耗高到能耗低，离最高的排过来第25名是77，离能耗最低排过来的25名100里面就是55，它是上四分位跟下四分位的一种分法，四星级也给出了这个指标，三星级也给出了这个指标。现在这个能耗的指标在全市是都在执行的，而且大家都在对标。旅委也对这个有些奖励，比如说浦东的旅委，如果说你达标了，你是在先进值以下，55以下，可以申请每年第一有很多荣誉称号，第二个每年大概有十万块钱的奖励。还有很多不展开介绍了，有商业建筑的合理能耗，有市级机关的，市级机关也分了有没有信息机房把它分开了，还有中央空调还是分体空调也分开了。医疗机构也有用能指标，医疗机构有跟长的密度是有关系的，跟门诊量也有关系，都有合理的先进值都给出来了，大家可以去对。这是上海的一些用能指标，大家网上都可以搜得到，给大家介绍一下。三、国家《民用建筑能耗标准》GB-T51161-2016介绍今天来的是全国各地的，我把马上要发布的民用建筑能耗标准给大家也介绍一下。历时几年了，终于要发布了，12月1号起执行，这个是一个国标。主要还是以后的建筑，完全思路是变化了，以前都是相对的节能的概念，以后都是追求绝对 的能耗总量控制，从这个标准出发，不管你采用什么技术，能耗作为最终的唯一的评判标准，你不要说我是一个绿色建筑，我用了十项技术，但是实际运行出来一年能耗比旁边的楼能耗高得多，很多楼都这样，就不敢受奖励或者鼓励的方向。这是总的思路。这个能耗标准主要是针对了办公建筑、宾馆还有商场这三类量大面广的公共建筑按建筑的A类、B类还有跟气候区给出约束值和引导值，约束值和引导值跟上海的先进值和合理值是一个意思。约束值和先进值等会儿讲一下。整个目录这个版本网上也搜得到，大家可以查。它主要的内容还是第五章，公共建筑的能耗，也包括写字楼的能耗。然后能耗给了指标，怎么修正，居住建筑，因为全国各地已经都在执行居住建筑的能耗标准，超定额加价，只是把国家现在在执行的数据放进来，但是加了一个天然气，天然气以前没有，以前只有电。现在大概是这样。这个标准里面有两类，第一是约束值还有一个引导值。什么叫约束值，约束值是说我们现在的水平下要求的一个合理的建筑能耗指标，如果以后超过这个约束指，各个地方政府可以出台别的管理办法来强制这些楼宇做节能改造的，这是比较高的能耗值，基于现在的平均值大家平均的用能水平来做的。引导值是反映如果你要新造一个楼，应该达到什么指标，还有你要做整个城市规划长远的，现在很多新技术都出来了，这种情况下你新建的楼要达到什么水平，这是个引导值。如果超过约束值的，新楼发改委可以不批。你要怎么证明你是用能总耗在约束值以下的，才允许让你建。标准里面的细的东西不 展开了，有很多。这是宾馆，我只是拿了个例子而已，就是说A类建筑和B类建筑，如果是上海约束值五星级能耗是140度电，引导值是120度电。但是B类建筑就是A类、B类主要是有区别的，能不能开窗，如果能开窗能耗是A类的，如果不能开窗就是B类的。因为它不能开窗能耗必然就会很高，因为它春秋天的时候都必须中央空调，有些现实制约了。还有商场和写字楼，大家都在标准里可以看。这个是什么意思？细节的标准上都有，这个是什么意思？意味着我们以后关于写字楼也好，商场也好，宾馆也好，以后节能工作的考核会进行转变，以前我们的大楼，包括很多写字楼也马上发布这个评级的。以前都是按照节能措施进行控制，你这个楼要评绿色三星，十几项节能技术里面至少用几项，得给你限死了，实际运行能耗最低，但是你就用了一项技术，那不行。你肯定评不上有的时候一星都评不上，但是也许这个楼是最适合用这个技术的。它就是把这个技术用到极致，这个楼的实际能耗是最低的，但我们现在恰恰不是这样的，有各种方面的原因。以前是拿措施来控制，你要上几个技术，至于实际用能怎么样很少有人关注。但是以后这个是因为刚才说的有各种制约，有环境、能源安全、有道义、碳排放，控制了我们必然以后会走向节能控制，这一部新的国家标准已经在往这个方向转变了。我们以后对大楼节能的控制是从用能总量的控制，起码是两个方法一起用，控制用能的总量，所以对建筑节能的考核方式，原来是要采取总量控制和原来措 施控制并存，并且更加强调总量控制的这样一种方式来进行转变。以前我们老说节多少能，节50%，节65%，这是我们以前老讲的。但是你去调研，从来没有一个楼是100%，什么节能措施也不采用，找不到一个楼是100%，从来没有。包括我们的居住建筑也是这样，55度电，空调整个冬天55度电就是节能了。但是全上海调研下来也很少找得到一个55，全上海的平均值，不光是平均用电，把你们家烧饭、照明的都加上，现在上海的平均水平是一平米一年是30度电。所以节多少，清华的蒋院士一直讲，说他也不懂，中午吃饭省了一百块，他听不懂，你就直接告诉我花了多少钱就完了，你别跟我讲省了多少钱。不知道基数是多少也说不清楚。这虽然是一个考核方式或者是思路视角的转变，但是会引起建筑行业做法和考核机制完全都是两条道。这是以后要转变的。四、大型公共建筑分项能耗指标及用能专家管理系统介绍上海有一个科研项目，你指标高了，但是大楼里怎么来发现，哪个地方高了，哪个地方可以来改造，当然你可以请专家，可以请非常有经验的人来判断，但是毕竟这种机会是不多的，不能全社会所有的楼都用，第二个还有成本。怎么样有一套专家的系统，把这些问题八九不离十的找出来。所以开发了这样一套管理系统，它主要的思路是这样，现在两个楼之间，全国也差不多综合楼很多，比如说金茂，55层跟55层以下，一个是办公，一个是宾馆。我们港汇也是，下面是商场，上面是 写字楼。我们发现不同功能的建筑能耗差异特别大，比如说写字楼一平米一年就100度电，宾馆可能200度电，商场可能300度电，不同功能之间的能耗差别特别大。以前我们没有分清楚这些建筑功能，所以一个楼到底能耗用多少确实很麻烦。这个课题主要的思路是这样的，我们调研了130栋楼，你要进去看，而且都是进去看。因为有很多楼是一进去就不正常，比如说这个楼明明开两天水控就可以了，有的可能吧台都开着，让它开着，开着也省事，有很多方方面面的问题，还有可能是先天设计造成的，能耗也很多，这种楼都要去除掉，明显有很多问题的楼你不能作为标准。所以把这些进去以后，这69栋楼都是在那儿， 一个5〜10人的团队进去，在那里蹲两个礼拜，好好审计，看完了以后，发觉没什么问题，挑出69栋楼，实际上还不值这130栋楼。再把能耗特别高的，特别低的，去掉一个最高分，去掉最低分，最后挑出50栋楼来做分析，来做拟合的公式。每个楼都有不同的能耗的分项的指标，空调能耗、照明能耗、制冷机、能源、热源、生活泵、冷却塔有很多，把这个分项都拆出来，然后再拟合。拟合完了以后给出一堆指标，就是写字楼空调系统应该能耗一平米一年应该是多少，冷冻泵应该是多少，照明应该是多少，楼里写字楼的办公设备一年一平米只要是正常的楼，这50个楼平均大概是多少，给出这么一套值。其实也很简单，现在有个金茂，金茂如果来了，50%是办公楼，50%是宾馆，把它输进去，办公楼有一个指标，不同的分项有不同的指标，写字楼也有不同的指标，输进去最后它自动计算，给出一堆指标，右面的这张图不同的空调、照明它应该这个楼实际能耗是多少。以前我去过一个徐家汇上市大厦，写字楼，他们说能耗130，我们不说分项，分项都可以看，一看我说全上海是100，它130好像能耗高了，后来我仔细一看楼的情况，它一共20几层，就是港汇旁边的一个楼，1〜9层跟东方商厦是联通的，商场的一平米办公室顶办公楼三平方，所以这个能耗130是正常的，不是说没有节能潜力，必须要按照不同的功能来核算。如果是有这个，这个面积输进去多少面积是商场，多少面积是酒店，那么马上就可以算出来。它可以生成一些比较直观的图，这是总的能耗，圆圈的大小就表示在这个楼里能耗占了份 额的多少。圆圈的大小代表绝对值的大小。圆心的高低代表你比上海的平均水平高出来多少，所以要抓能耗，抓这个圆特别大的，离圆心特别高的，那些是你这个楼主要节能的方向。右面的图是柱状图，换了一种表述的方法，可以自动生成一些节能报告。举两个例子，简单点，很快的。这也是浦东的一个五星级的宾馆，这个地方一看，大家可以看到照明特别高，照明的柱子红的，按照它的功能的组成，照明超过了全上海50%，所以赶紧去看照明，一看它制冷机特别好基本跟平均值差不多，制冷机差不多，这套软件一输进去之后马上就可以发现。后来到这个楼里去看，它里面有很多金属乳化灯，也是24小时开启，能耗特别高，如果做做改造，一年光照明就能省80万，赶紧去改照明，因为它照明影响特别大，通过这个从而发现这个楼主要的节能方向。最后谢谢大家。报告：“上海”“广州”“深圳”企业：“万达””凯德“运营管理：”商业街“投资：“投资”“售后返租”业内干货：“系列好文”阅读原文商业地产去库存的大幕开启：营改增税率确定11%，企业购置不动产全面抵扣！成都商业地产库存惊人四成写字楼无人入驻【必看】中日韩欧美奥莱业绩秘密！现在知道还不晚司徒文聪：未