房地产价格合理性及其影响因素研究.docx

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1、房地产价格合理性及其影响因素研究摘要：随着我国住房制度的商品化改革，我国住宅产业蓬勃发展，逐渐成为影响国计民生的重要产业之一。然而近年来国内大中型发达城市的商品住宅价格水平飞速增长，已经呈现出超过人民承受能力和经济发展水平的趋势。为此，确定这些城市商品住宅价格水平合理性，并探究影响价格的相关因素，提出正确的对策措施成为稳定经济、改善人民生括的首要问题。关键词：房地产；合理性；因素；层次分析法；回归分析1.前言作为一名在校大学生，在面临激烈就业竞争的同时，我们还要面对一个牵扯到我们幸福的问题，那就是住房。为什么会出现蜗居的现象，最主要的原因就是房价。房价，

2、目前看来虽然离我们在校大学生还很遥远，但是，我们迟早有一天会走出校园，步入社会，所以也不得不去提前面对住房问题。房地产业，其运行状态不仅影响着我国国民经济的发展速度和水平，更关系到居民的生活质量以及社会治安的稳定，因此，房价问题无疑是人们维持生计的头等大事。同时房价是房地产市场的最重要和最直接的反映，由于房价的变化是非常复杂的经济问题，并且经济、自然和社会等因素对房地产开发具有后效性影响，使得房价与影响其变化的经济变量之间的定量关系无法精确表达。针对上述问题，我们对房产价格的一些数据，对房产价格的是否合理性给出理论的说明，并运用线性回归模型对其影响因素进

3、行分析，并据此给出理论解释。2.房地产价格影响因素影响房地产价格的因素有很多，这里就选取三个重要的因素进行研究，它们分别是：土地及建设成本，房价利润，居民收入。年份房价（元/平方米）人均年收入（元）土地及建设成本（元/平方米）房价利润（元/平方米）200038001602528889122001400018334300010002002420020728306611342003390020405304285820044500283483510990200558003280842341566200672003609756161584200713000398

4、67100102990200811000447158580242020092380048444180885712EstimateStd.ErrortvaluePr(>

5、t

6、)上面是一张关于北京朝阳区最近10年的房价变化数据，把数据制作成表格的形式，先对数据中的三个因素和房价的线性关系进行验证。所以它们的线性的组合仍为线性，故我们选用多元线性方程来建立此模型。用最小二乘法对房价和影响房价的各个因素进行线性拟合，得2.1房价（y）与土地价格及建设成本（x1）之间的关系利用R软件中的lm（）可以求出一元线性回归参数，并作出相应的检验，相应的R软件计算过程如下：

7、x<-c（73，74，73，75，76，75，76，77，78，76，78）y<-c（3800，4000，4200，3900，4500，5800，7200，13000，11000，23800，28000）lm.solv-lm（y〜1+x）summary（lm.sol）plot（y〜x）；abline（lm.sol）得到结果如下：Call：lm（formula=y〜1+x）Residuals：Min1QMedian3QMax-6891-4231-1611226912409Coefficients：EstimateStd.ErrortvaluePr(>

8、t

9、

10、)(Intercept)-23331691653-2.5460.0314x322012132.6550.0263*Signif.codes：0‘***'0.001‘**'0.01‘*'0.05‘.'0.1‘'1Residualstandarderror：6723on9degreesoffreedomMultipleR-squared：0.4391，AdjustedR-squared：0.3768F-statistic：7.047on1and9DF，p-value：0.02628由此运行结果得出：回归方程为：y=3220x1-233316，从结果可以看出房

11、价和土地价格及建设成本是显著呈正线性相关的，并且取得好的拟合结果。2.2房价（y）与房价利润（x2）之间的关系利用R软件中的lm（）可以求出一元线性回归参数，并作出相应的检验，类似于2.1的过程，得出图像如下，并通过检验。相应的R软件计算过程如下：x<-c（912，1000，1134，858，990，1566，1584，2990，2420，5712，6160）y<-c（3800，4000，4200，3900，4500，5800，7200，13000，11000，23800，28000）Im.solv-lm(y〜1+x)summary(lm.sol)plo

12、t(y〜x)；abline(lm.sol)Call：lm(formula=y〜1