江苏公司镇江项目东1号地产品建议0413.pptx

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1、美的地产江苏公司镇江美的城东1#地块产品建议营销部2014年04月建议因素关键词：短周期低成本低风险利销售东1#地块自身素质客户喜好与承受度市场销售情况其他因子影响200万方整体规划考虑前置提要报告架构1234地块分析市场分析相关其他建议产品综合建议地块分析Part1地块经济指标初次产品建议地块经济指标根据基本经济指标，在做足容积率、保证商业面积最大化的前提下，得出地块初步的经济参数。根据建筑密度和容积率，可推算出本项目最少平均层数为12层。根据限高，同时保证居住舒适度，建议项目平均层数为24层左右

2、，可以有效地减少栋数，增加开敞空间。产品初步排布建议沿街商铺出入口住宅区域住宅区域做平均24层的高层建筑，层高不超过30层，减少客户抗性。西侧沿河道及地块北侧，做30层高层东侧沿朱方路布置18层左右高层中间部分做好楼栋层数变化，沿朱方路从东南及东北视角察看，保证美观的天际线。河道区域排布说明：市场分析Part2高层住宅情况商业产品情况产品建议细化LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStanda

3、rdTimeMcKinsey&Company

4、TRACKERUnitofmeasure1注资料来源：TitleUnitofmeasure2013年镇江住宅销售共计31842套，其中高层业态售11339套，占比达35%以上，高层成为镇江商品住宅主流业态。高层销售情况——总体表现LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company

5、TRACKERUnitof

6、measure1注资料来源：TitleUnitofmeasure13年高层住宅成为镇江商品房市场的主销产品，且去化率较高，在润州片区，13年高层套数去化率达到53%，可以判断，虽然高层业态在镇江尚存在高区抗性大等销售问题，但数据表明镇江高层业态的市场融合度较高，并将快速成为镇江主流业态。高层销售情况——分片区表现LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Co

7、mpany

8、TRACKERUnitofmeasure1注资料来源：TitleUnitofmeasure高层销售情况——分面积段表现LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company

9、TRACKERUnitofmeasure1注资料来源：TitleUnitofmeasure图：2013年镇江高层分面积段去化占比高层销售情况——分面积段表现高层销售情况——

10、竞盘表现市场成交库存去化周期较为安全的面积段为81-143㎡，本项目的主力产品线应符合市场主流产品。注：数据来源自中原房地产1.本月实际库存量为已经获取预售许可证未销售的量。数据截止3月31日。2.一手房存货去化周期=期末已获得预售许可证的未售面积总额/过去12年月月均成交面积。高层销售情况总结——81-143㎡产品是市场主流产品住宅产品初步建议根据高层产品销售情况，我们对东1#地块住宅产品做如下初步建议房型表现在售房源中，2房70-80㎡户型市场较少，2+1房100-110㎡户型市场较少，3房90

11、-110㎡较少，3+1房源110-120㎡较少，以上面积段在各户型中存在机会空间，而4房150㎡以上占比很小，设置少量以弥补高端客户空间缺失。房型表现近期首批面市房源来访来电客户情况近期接待来访预购总价分析住宅产品建议修正根据高层房型表市场现的空白及近期客户情况，N+1产品的空间附赠对客户有强有力吸引，我们对东1#地块住宅产品作修正建议LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTim

12、eMcKinsey&Company

13、TRACKERUnitofmeasure1注资料来源：TitleUnitofmeasure如何做到N+1关于+1户型：生活水平的不断提高，居民对于居住空间的要求越来越高；同时，高层住宅的低得房率也为人所不喜，也有越来越多的产品注重附加值的设计，即通常说的“偷面积”。目前镇江多数采用“偷面积”的办法主要是挑空及挑板、采光井使用。+1户型原则上指以挑空、采光井，入户花园等方式赠送的“多一房”设计，约8-10㎡，可做书房或客房设计，而非普