毛志荣：房地产投资信托基金(资本市场产品创新与制度创新研讨班).pptx

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1、深圳证券交易所房地产投资信托基金(REITS)毛志荣深圳证券交易所2004年11月1深圳证券交易所房地产投资信托(REITS)是由专业人员管理的从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的公司或集合资金投资计划；经营活动中所得收入的绝大部分以派息形式分配给股东。21、什么是REITs？2深圳证券交易所产品要点:1.股权类证券投资产品;2.对投资方向,收入分配有严格要求;3.避免双重征税;4.在交易所上市,与普通股票一样交易.32、REITs产品的要点3深圳证券交易所房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风

2、险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约80%为风险较高的股权类产品，大约20%为债券类低风险产品;发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好。44、我国为什么要发展REITS?4深圳证券交易所历史:在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被征收公司利润税。对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必须支付公司和个人收入税。在1960年由于对房地产投资信托投资的需求，艾圣豪威尔总统签署了将房地产投资信托作为利润传递(

3、PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。自此，除了一些很小的修改，该条例基本没变。房地产投资信托按此条例可以避免双重征税，享受税收优势。1986年的税法改革允许REITs直接管理地产。1993年退休基金投资REITS的限制被取消。55、REITs的历史5深圳证券交易所美国迄今已有300多家REITs在交易所上市交易，市值达三千亿美元。日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国

4、家和地区制定了REITs的法规，预计近期内会有更多的国家加入这个行列。66、REITs的现状6深圳证券交易所美国REITs的发展模式主要表现在两个主要方面：第一，税法规定了REITs的基本条件；税收优惠是REITs发展的主要驱动力；第二，REITs根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。亚洲各国和地区在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验,在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似.亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、

5、收入及其分配等方面予以明确的规定。77、REITs的发展模式7深圳证券交易所投资方向或收入来源:投资与房地产;或收入来源于房地产美国:至少75%的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益新加坡:至少70%的投资在房地产以及与房地产有关的资产香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非房地产资产不可超过总资产净值的10%；收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人88、R

6、EITs的条件8深圳证券交易所REITs的种类(美国)资产类:投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。(96.1%)房地产贷款类:投资并拥有房地产抵押贷款。主要经营有，发放贷款给房地产业主；投资（购买）现有的房地产贷款或房地产支持证券（MBS)。收益主要来源于房地产贷款的利息(2.3%)混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%)99、REITs的种类9深圳证券交易所美国REITs投资的房地产分布1010、REITs房地产分布零售业Retail20.1%住宅Residential

7、21.0%工业/办公Industrial/Office33.1%特殊Specialty2.3%医疗HealthCare3.8%自助式储存仓库SelfStorage3.6%分散化资产Diversified8.5%MBS1.5%酒店/度假村Lodging/Resort6.1%10深圳证券交易所1、具有债券和小盘股票的收益特征2、与其他金融投资的低相关读较低3、按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的既期收入；4、上市交易的REITs较房地产业的直接投资，信息不对称度低；其经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融

8、媒体的监督。1111、REITs的投资特性11深圳证券交易所1212、REITs交易和收益12深圳证券交易所房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;我国证券市场需要风险相对较低的产品发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交