某地产白庙项目0128.pptx

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1、恒大白庙项目价值简析河南易居投资顾问有限公司2010-01-28通过对本项目的价值梳理，提出以下整体运营建议：持有总计25万平方米的商业物业，包括酒店、办公、商业；售出全部公寓、全部住宅及部分商业，回款55亿元。前言10万平方米酒店及办公物业——持有60层高，城市建筑标杆东风路交文化路处，城市标杆地段20万平方米2-5层商业——售出1/4临街1-2层大部出售3-5层持有为主，整体运营回款：10亿元=5万平方米*2万元/平方米35万平方米住宅——售出高尚居住区周边已有标杆项目树立市场定位回款：31.5亿元=35万平方米*9千元/平方米（精装修）15万平方米公寓—

2、—售出周边青年白领高密度聚集城市主城区回款：13.5亿元=15万平方米*9千元/平方米80万平方米（容积率约6）目录第一部分城市与项目第二部分区域与项目第三部分地段与产品第四部分价值简析目录第一部分城市与项目第二部分区域与项目第三部分地段与产品第四部分价值简析恒大终于回到河南郑州，这个市场与其品牌可以抗衡的企业仅有绿地、绿城、建业，而这个市场正处于成长期，潜力无限，来日方长！城市与项目郑州，一亿人口的省会，全国交通枢纽，主城区户籍人口尚不过三百余万中原城市群的核心GDP超过3千亿元，全国城市排名前30新郑机场，全国七大机场之一徐兰高铁与京广高铁再次交汇郑州……

3、郑州恒大在郑州房地产市场渡过最为火爆年销售面积超千万平米的09年后进入，能否再掀市场波澜？城市与项目80万平方米的总体量+恒大的实力=郑州城市的又一张名片？本项目城市与项目目录第一部分城市与项目第二部分区域与项目第三部分地段与产品第四部分价值简析金水区，郑州第一大区，郑州市经济、政治、文化中心，郑州人以居金水区而自豪……区域与项目白庙本项目市商业中心省政治中心省文化中心国家级新城区（建成区）国家级新城区（待建区）金水区房地产市场供求遥遥领先全市其他区域，是房地产市场的中心（下表分别为：各区域商品房供应占比、各区域商品房销售占比）区域与项目目录第一部分城市与项目

4、第二部分区域与项目第三部分地段与产品第四部分价值简析恒大白庙项目所处地段的优势毋庸置疑，最重要的是恒大能否将城市片区提升到一个新的高度地段与产品文化大道白庙商业中心金融大道行政与商业大道行政大道、城市主干道联系新老城区干道项目本身为河南省IT产品流通中心——河南科技市场，邻居为河南第一的城市豪宅，环绕的高校更是为恒大白庙项目准备了无数客源地段与产品河南第一高层豪宅圣菲城河南财经河南农大郑州大学解放军信息工程河南省实验中学一流地段、主流产品、恒大品牌地段与产品住宅两梯四户，32层，约80平方米两房，120平方米三房；商业：临内街商业两层；临主干道商业5层（现状为

5、河南科技市场，经营良好，尚未未拆迁）；办公与酒店：十字路口、六十层，使用高度可能仅次于郑东新区会展宾馆；公寓：常规小户型，走廊式分布。2万平方米中心花园，5000平方米中心会所……目录第一部分城市与项目第二部分区域与项目第三部分地段与产品第四部分价值简析商业价值参考曼哈顿，商业1-2层均价2万元/平方米住宅及公寓价值参考蓝堡湾，建议精装修9000元/平方米价值简析曼哈顿区域是郑州市老城区向郑东新区发展的过渡区域，且属老城区的中央城区，具备老城区的成熟，同时具备新城区的潜力；板块先郑东新区成熟，更人性；比老城区商务板块更具发展潜力；金水路、未来路分别是城市东西南

6、北主干道，直接决定本项目宜商宜居的潜质曼哈顿案例参考-曼哈顿本项目占地170亩，建筑面积73万平方米（商业22万平方米），规模巨大成为地标性建筑，但超过6的容积率加上区域内本已拥挤的交通，使得住宅与商业的实际使用质量偏低产品分析：本项目紧邻城市主干道金水路和未来路，车流人流较大，属交通拥挤区域；本项目超过6的容积率与其22万平方米的商业规划更加重了区域内交通的负担；交通条件不良必然降低本项目的物业使用效率。容积率过大和商业比重过大，导致住宅和商业物业的规划质量均偏低。作为城市一级地段，本项目力图通过个别亮点来提升项目的整体档次，如商业引进品牌主力店，住宅16米

7、挑高入户大堂（一楼）等，但根本上受整体规划质量的制约。案例参考-曼哈顿住宅物业由于自身规划质量偏低，且受裙楼商业的严重影响，故居住质量较低；但本项目地段优越，商业配套齐全，故住宅物业适宜中低端商住或出租给中端的住宅租客住宅物业分析：住宅物业本身的问题：较高容积率导致住宅的采光通风与隐私等超出了一半规划所允许的下线，一梯四户以上的大众化户型设计，再加上商业比重过大导致的住宅绿化率低和公共活动广场少，导致实际居住质量较低。商业物业对住宅物业的影响：1-3层联体裙楼商业几乎布满项目地块，不但使得住宅的绿化和公共活动空间低于一般规划标准的下线，而且与住宅争夺停车位、出

8、入动线等公共配套，严重住宅物业居住质量