某地产房地产项目投资决策与评估.pptx

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1、房地产项目投资决策与评估1.发展商在不同发展时期的项目选择2.项目投资决策考虑的主要因素3.项目评判的主要指标4.项目决策中的成本控制第一部分发展商在不同发展时期的项目选择1.发展商在不同发展时期的项目选择1、发展商不同发展时期的目标追求2、万科不同发展阶段的项目排布3、关于公司的核心竞争力4、土地储备关系的市场要求发展商经历的几个发展阶段原始积累阶段，求生存，追求利润最大化资本突围阶段，求资金，追求项目最优化品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优五个发展阶段下的目标追求你经营或者所在

2、的公司处于哪个阶段？有没有告诉你的员工？或者老板有没有和你探讨过类似的话题？万科的发展历程——原始积累阶段天景、威登、荔景周期短利润厚万科的发展历程——资本突围阶段万景、福景、桂苑市中心，售价高，回收快万科的发展历程——品牌塑造阶段万科城市花园能实现理念的项目万科的发展历程——规模扩张阶段万科四季花城城郊结合部成规模，被大众认同万科的发展历程——跨地域经营阶段（13个城市）第一轮扩张，拿着“城市花园、花园新城”品牌进入北京、上海、天津、沈阳、大连、成都等城市第二轮扩张，拿着“四季花城”的品牌进入武汉、南京、南昌、长春、佛山等城市第三轮扩张，拿着“XXX”品牌进

3、入广州、东莞、苏州、杭州等城市发展商的土地储备思路：与城市的整体规划和发展速度紧密相关发展商发展的关键要素：土地、人才、资本、机制发展商现有的拿地方式协议出让、招标、拍卖、股权收购、合作开发、挂牌交易有没有另外的形式？资本并购？1、TCL收购德国百年老店施耐德（资本市场）2、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）关于公司核心竞争力的问题（不管公司处于何种阶段，都要善用自己的核心竞争力）住宅开发链中的几个环节可行性分析新项目储备市场细分、客户定位销售设计施工建设客户管理控制（市场判断、储备成本）控制（客户沟通管理）控制（材料采购）控制（市场分析方法及体系）市场调研物业

4、管理核心竞争力土地储备产品定位成本控制客户管理市场指导材料采购、工程技术信息处理中心、数字化管理各环节中应该注意的细节——借助社会资源市场调研设计销售施工专业人员的审核、控制能力土地储备市场定位客户管理专业能力、管理能力、决策能力发展商在住宅开发链中充当的角色以及能力要求1、社会资源的整合能力（在最短的时间内找到最有效的社会资源）2、专业人才的储备能力3、管理人才的输出能量(资源整合专业储备管理输出)发展商的发展阶段决定其对市场的态度。市场？？？市场调研？？土地储备—宏观市场（经济分析、行业细分、相关产业分布、人口结构、与个体或者家庭相关联的诸多因素）市场

5、调研贯穿了项目前期决策的全部环节宏观六要素经济增长居民购买行业分布及政策主导产业人口分布市场需求宏观调查421563市场调研是通过收集产品的构成、特性、卖点、成长环境、消费群体、消化周期等涉及产品相关的信息，进而对产品的市场份额、消化能力、竞争能力、生命力、威胁点进行分析，最终为目标客户群设计产品的行为。市场调研的概念市场调研五步骤确定问题及调研目标制定调查计划准备工具安排人员实施调查计划调查数据的审核、补调、分析解释和汇报调研结果不同阶段的发展商有不同的市场评判标准可以打造片区内特色产品的项目市内好销价高的项目能实施创新意识的项目规模开发，可以降低成本并供大

6、众消费的项目商业项目、停车场项目、酒店项目第二部分项目投资决策考虑的主要因素1、买地是房地产企业最重要的投资决策2、房地产项目可行性分析3、房地产投资中的成本控制2.投资决策需要考虑的因素1.1买地是房地产企业最重要的投资决策土地是不可复制和再生的稀缺资源1.1买地是房地产企业最重要的投资决策土地的不可控性1.1买地是房地产企业最重要的投资决策项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改；在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展

7、商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调整效果很微小。土地的不可更改1.1买地是房地产企业最重要的投资决策土地是房地产开发的最重要成本1.1买地是房地产企业最重要的投资决策持续经营的需要；占有资源，遏制竞争对手的需要；战略扩张的需要；未来增值的期望；稳定的利润回报。买地的动机不是单一的可行性分析（技术分析）项目决策背景及摘要第九部分：补充内容1.2房地产项目可行性分析项目决策背景及摘要外部环境内部因素1.2房地产项目可行性分析要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚1.2房地产项目可行性分析－第一部分：项目概况（土地的自然质素和属

8、性）1.2房地产项目可行性分析--宗地