某地产高尔夫花园.pptx

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1、万科城市高尔夫花园2008年度营销策略案合富辉煌房地产（东莞）HopefluentrealProperties2007.11.2高尔夫已经是一个有生命力的成熟盘拥有低调、内敛、不张扬的独特气质一切都那么从容、淡定本案宗旨高尔夫一路走来，波折起伏，有经验也有教训，更多的是收获。历经3年，无论是销售速度、还是营销手法都不断缤纷出彩，但毋庸置疑，进入08年，由于市场的变动、新政的压力，产品的推陈出新，客户置业特征的转变，居住文化或潮流通的变迁，以及我们对项目不同思考的方向，都将影响接下来的营销工作。本报告

2、希望能为大家：排除干扰，理清思路，明确方向。汇报思路Part1项目要实现的四大目标Part2市场环境分析Part308年新品分析及客户描述Part5营销策略核心布署Part4营销策略节奏安排Part1项目要实现的四大目标Ⅰ全年销售目标项目房型目标货量完成比例目标丹桂轩6-3标1栋120-130㎡三房两厅96套576套100%800套2栋96套100%3栋96套100%5栋96套100%6栋两代居（120-60㎡）96套100%7栋96套100%情景美墅7期汇丰园120-180㎡三/四房两厅88套22

3、4套100%沁春园80套100%畅春园56套100%具体货量明细约9亿800套实现08年全面清盘销售金额销售套数销售面积约10万㎡▼▼▼Ⅱ销售利润目标价格的顶峰争取实现均价：情景美墅10000元/㎡高层洋房9500元/㎡如何有效拔高项目形象？提升货量价值？创造项目价格顶峰，追求利润最大化,是08年面临最为严峻的压力。。。努力实现Ⅲ客户满意度目标NO.1客户满意度评比争取在争取成为东莞万科第一个全面、快速清盘项目的同时，加强客户服务考核,争取满意度评比方面取得冠军榜主,做到NO.1打造东莞万科第1个完

4、美收官之作Ⅷ形象目标打造东莞万科完美收官之作1、全面打造东莞万科第1个收官之作2、灌输万科品牌理念，树立东莞标杆完美社区“健康●和谐●人居“3、维系客户感情，提高客户满意度、忠诚度，为其它在售项目输送客户口碑资源业主动动会业主足球队老年人登山队Part2市场环境分析宏观政策背景银行开发商消费者自2007年9月15日起上调金融机构人民币存贷款基准利率27个基点自2007年9月25日存款准备金率调至12.5%对项目资本金比例达不到35%项目对四证不齐、查实有囤地囤房行为的企业禁止发放贷款，不接受空置3年

5、以上的商品房作为抵押物，不向开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，四项措施收缩信贷供应。新政对贷款购买首套自住房的政策不变对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍贷款首付款比例和利率水平应随套数增加提高不再发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款小结：1、受新政影响，明年上半年整体房地产市场短时降温，但总体刚性需求仍然存在；2、从客户方面，投资客明显受阻，整体持观望态势。新政下本项目客户变化情景

6、美墅高层洋房两代居来自深圳的投资客出局对于高端自住客户：随着置业门槛提高（首付多20万），促进付款方式多样化以多次置业客为主，基本排除投资客户对于多次置业客户，置业门槛提高，促进付款方式多样化来自深圳投资客骤减以本地首次置业客为主，对于多次置业客，增加购买难度，影响较大经济实力较强，受新政影响不明显受新政影响较大，观望情绪浓厚有一定经济实力，受新政影响较小品牌占位首屈一指:万科品牌是全国驰名品牌，其品牌形象、美誉度在东莞所有开发商品牌中首屈一指。产品占位开建筑设计先河：以情景美墅为代表的专利产品以别

7、墅概念打造洋房，开东莞楼盘产品设计的先河，自城市高尔夫以后许多楼盘的建筑设计都纷纷模仿或参考情景美墅的风格。07年推出“全面家居解决方案”概念，在售精装修三房、二房更是让东莞很多发展感叹不以，自愧很难效仿。销售业绩、销售速度占位寮步区域第一，：本年度销售金额逾8亿，就所处的寮步镇区而言，销售总额处第一位；相比城区盘而言，也居于前列，仅落后于一些兼有别墅盘或货量充足的中长线项目。营销占位“试验田”：城市高尔夫是万科进入东莞的第一个项目，是开拓东莞市场的一块“试验田”，从1期至6期，低成本营销手法缤纷多

8、彩，比如诸多现场营销活动、外展、大客户拜访、深圳看楼车等手法多为同行所借鉴。占位描述主要竞争对手锁定区域项目名称相似度南城天骄峰景★★★★★金域中央★★★★★百悦尚城★★★★原则：主打产品相似目标客户相似竞争对手:天骄峰景、金域中央、百悦尚城项目名称区域容积率推出时间均价（元/m2）套数主力户型国际公馆二期南城208年初1100018套楼王单位250-300㎡东骏豪苑1.78主要以下半年8300-100001000多套3房100～140洋房、4房140～160百悦尚城