某地产规划与建筑设计建议.pptx

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1、东方华宇·米兰城邦项目规划与建筑设计建议基于市场导向的规划产品定位开发顺序及周期规划原则景观设计建议其它公共配套商业布局整体风格建筑设计建议整体布局基于市场导向的规划房地产开发，前期的总体规划事关全局市场营销不仅要研究竞争者，更要研究项目的潜在消费者。以渡边的观点看，凡是销售不好的产品都是有“缺陷”的产品，而事前的产品规划就决定着产品的质量。楼盘规划的四个关联因素对规划者而言，消费者、竞争者、地块特征及城市规划是客观的，只能适应不能够改变。适应市场实态和规律的策略，就是以市场为导向的策略，根据市场的需求来针对性的“定制”产品，这是从4P观念到4C观念的转变

2、。本案消费者城市规划地块特征竞争者产品定位现代简约式米兰风情小区欧式经典元素与现代建筑风格的完美结合；采用部分欧式建筑元素（坡屋顶），注重现代建筑的简约与时代感。*小图拉大后可正常显示建筑理念渊源于“哥特建筑风格”、“现代性”多摩大教堂、斯卡拉歌剧院是米兰的哥特风格建筑的代表三段式外立面，独特的欧式坡屋顶是哥特式建筑的重要表现元素强调对古典哥特建筑选择性的借鉴：外立面、坡屋顶独特的产品定位加独特的品牌定位，是对Usp理论的完美演绎开发顺序及周期建议一期开发约十万方，二、三期各开发约十二万方建议采用分期开发的原则开发顺序：4→2→1、3号结合市场调研结论预测

3、：大冶房地产市场今后每年的市场需求量约为20万方，而本案的建筑面积初步按照15万方净用地，2.2的容积率计算约为33万方，根据此市场供需关系推断，分三期开发较为适宜；同时分期开发可以减轻资金压力。项目总占地面积为181011平米，建筑面积约为33万方，首期开发约10万方，超过总规划建筑面积的1/4，就首期的规模来说，一方面保证已经占据大冶楼市每年约50%市场供应量，同时可以看作对市场的第一次试探，便于对后期的产品进一步的改进。根据第一期的销售进度调控二、三期的开发进度和开发规模。4、2号地块相对临近市区，比1、3号地块居住氛围要较为成熟。要逐步过渡，由4、

4、2号地块牵引过渡到1、3号地块开发。一期开发的工程有示范性质，建议“建筑未动、景观先行”，沿106国道AD线先把围墙圈起来，作为广告墙，HB、MC、EF道路先修好。采取滚动式开发战略，开发周期为3-4年。便于加快资本周转和资金回笼，尽可能规避金融风险。链接：前摩根斯丹利亚太区首席经济学家谢国忠在2007年预测与战略房地产分会论坛上提出：中国的房地产已经进入了调整期，从周期来看，上个谷底是1998年，这次可能是2008年或者2009年进入谷底。”大冶乡镇的矿厂是钢铁企业产业链上游原材料供应地钢铁企业受资本现金和进出口贸易摩擦影响大，而矿山老板正是我们的重要目

5、标客群。因此对于今后房价的走向判断要有前瞻性。规划原则规划原则因地制宜原则立体绿化原则协调呼应原则经济性原则精品化原则差异性原则人性化原则适度超前原则整体风格现代简约风格欧式经典元素与现代建筑风格的完美结合；采用部分欧式建筑元素（坡屋顶）注重现代建筑的简约与时代感。应该采用概念性的欧式建筑，而不是具体化的欧式，建筑符号要尽量简化；抽象化比较好；过繁，过于古典，与现代生活节奏不符，要有现代感、时尚感和休闲感；元素过繁与古典，成本会大增，特别需要考虑规模经济问题；本案的建筑风格实质是用本质的创造代替风格的模仿采用现代主义设计风格，融合欧洲古典浪漫主义建筑艺术典

6、雅意象和元素，追求尺度比例色彩对比及节奏韵律的呼应与协调，勾勒出米兰建筑风情的醉人神韵和典雅气质整体布局统一主题下的相对独立组团点板结合的封闭型小区因势利导“微地形”立体绿化整个地块被市政规划道路HB、MC、EF分割成四块，在规划上决定了适宜分成①、②、③、④四个社区组团来开发。为了体现每个组团的相对独立性但是又不弱化“米兰风情主题小区”的整体品牌定位，在规划中需要用协调一致的路灯、路标形成一个统一的设计主题，四个地块区域道路上种植同一种景观树木；各个景观元素如护栏、栏杆、围墙外立面、铺面的色泽搭配也要形成统一的整体感觉。四个地块可以通过造型优雅的呈起伏形

7、状的人行天桥相互引导，人行天桥的设计应该简约而不失美观。此天桥的作用一举三得：从空间上加强了各个组团之间的关联性；实现大型小区人车分流的要求；其在大冶新颖的设计理念可以成为后期的销售利器。★关于是否建设天桥应该考虑到成本的问题。对于楼栋的分布要考虑到周边的环境西侧（2号地块）临近市区新冶大道，东侧（①、③、④号地块）邻近106国道。整体应以多层为主，配以小高层和少量花园洋房，地块规划中为了保证达到一定的容积率但是又要留足公共绿地空间，建议在沿106国道的AD沿线布以板式小高层（15+1），顶层为复式楼。所有楼栋均呈一定的倾斜角度，保证沿线楼栋观景的最佳效果

8、。各个楼栋之间适当的拉宽楼间距，保证里面的房子通透、采光、部分靠西