某地产开发地块定位方向建议.pptx

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1、国奥投资成都双流地块定位方向建议让我们随国奥公司一起，继续演绎——伟大生活方式在成都的继续升级、全新超越——国奥品牌在中国西南的联动与腾飞——区域价值同城市共荣的精耕、与价值升华本体条件研究——项目概况本项目为国奥投资计划进入成都的首个项目，是国奥投资继在北京开发国奥村品牌项目并进而在重庆精耕国奥品牌之后的又一个品牌型住宅项目。一、本体理解及限制条件分析本体条件研究地块位于成都市西南区域，双流县境内，距双流县城约五分钟车程。地块所处区域为新开发建设区域，周围已建成蛟龙工业港、武侯工业园和成都双流国际机场。地块四至地块位置地块位于双流商贸区内，地块西侧紧邻“一杆旗北路”、北侧紧邻香榭美

2、邻住宅小区、南侧紧邻城市森林公园，东侧为规划路。本体条件研究——地块现状项目及周边现状已经平整，但尚属荒凉地块规划指标占地面积199亩其中：住宅162亩商业37亩综合容积率3其中：住宅3.5总建筑面积398002平方米其中：住宅378865平方米车库2851个车位其中：住宅2660个商业191个注:项目住宅部分泊车比以常规100平方米每户为计算单位,泊车比为0.7.商业为1地块容积率较高，无法实现拆分，全部为高层产品项目周边环境生态环境：未来将紧邻森林公园的优质自然环境。商业环境：目前双流蛟龙工业港区域建设仍显单薄。航空港区域目前已经相对完善，未来将成为最直接的竞争区域。交通状况：市

3、政道路通达性良好，连接市区及机场区域极为方便。本案规划设计要求及限制条件规划占地——199亩住宅部分——地上总建筑面积38万平方米；公建部分——2万平方米容积率——3.5有限高要求——不超过14层产品机场噪音限制条件分析自身规划条件限制容积率高；限高、市政道路分割地块等外部市政条件限制森林公园等的规划与建设进度；宏观政策限制金融紧缩政策；第二套房贷款政策；等基于对项目本体、开发目标、开发能力及限制条件的认识，小结——一40万平米的大盘，在成都新一轮城市化进程中何种角色？最为耀眼，为城市增色添彩，促进区域成熟与价值提升。项目开发应该面向哪些市场，开发何种产品才能最大限度提升项目价

4、值，并且具备市场竞争优势？问题一问题二一项目定位如何充分发掘地块所在区域资源价值，并实现价值最大化，同时有效规避种种不利与限制条件？问题三一如何通过合理的定位与营销策略，发挥国奥公司的优势，规避劣势，实现项目开发目标与国奥品牌发展？问题四本项目开发定位所需要解决的主要问题临近五星级酒店及5万平米森林公园交通环境良好，通达便捷临近机场，通勤便利奥运理念指导的产品设计思想开发商资金实力W（劣势）S（优势）机场噪音市政设施进展缓慢，森林公园尚在规划中，无法对本案起到借势体验作用区域尚属荒凉容积率限制无法拆分，产品势必单一区域内标识性项目尚未出现区域内产品尚属初期阶段，特色产品未出现南部新城

5、的整体发展对本区域的带动南部新城项目已树立较高的价格标准，使本案价格预期空间增大区域市场价格尚未对本项目价格形成支持市场热度降低，对投资的抑制等导致的市场环境疲软区域内客户群基数小，区域对外引力不足O（机会）T（威胁）SWOT分析SWOT分析１、站在城市经营的角度看成都房地产的发展“成都，是天府，是皇家的仓库，是富庶，安逸，享福的地方。”——易中天《读城记》承岷江磅礴水系滋养，享平原之平坦地势，得风调雨顺，生活富足、衣食无忧的成都人更会享受生活。无论是过往的农耕时代还是今日的繁华时尚之都，3000年淬练的文明，都是对人性的尊重，给人性快乐释放创造更广阔的空间，成为一座“来了就不想离开

6、的城市”。二、区域环境定性研究城乡综合配套改革试验区的成立，在加速城乡一体化进程的同时，也促进了城市的规模扩张、基础设施完善及功能提升。带来了城市综合竞争力的提升，继而引起了国内外众多财团的关注——截至2008年2月23日，已有世界500强中124家入驻成都，尤其以房地产业表现更突出。例如2007年９月２０日，香港九龙仓以8800万元/亩的天价竞得“成百”地块，总价款高达72亿元。成都房地产业已经达到了前所未有的高潮。思源分析：前所未有的资金流和人才流汇集成都，势必将成都房地产市场推向一个新的高度统筹城乡综合配套改革试验区（简称“新特区”）成渝经济带成都南延线走廊高新区双流-航空港新

7、兴产业区，市区城市功能外扩的重要载体成都城市副中心，经济增长极？中国经济第四极西部经济中心，已经进入城市功能外扩阶段在城市功能体系中分析双流、航空港区域可能承载的外向型城市功能双流区域城市功能研究人口居住：南高新区高素质产业人群的居住升级需求区域人口就业：区域内产业经济升级后形成外来人口进入与原有区域人口的就业需求配套商业的完善：高素质群体的进入带来的高品位、休闲娱乐等消费的需求生态文化旅游价值的挖掘：对区域文化生态旅游价值的挖掘吸引更多的外来投资成都城市