某地产项目策划推广方案.pptx

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1、我们在哪里?我们要到哪里?我们如何到达那里?1：项目身处的环境2：项目优劣势分析3：项目目标人群定位4：项目竞争策略定位5：项目品牌定位6：项目规划建议7：整合推广策略8：VI部分9：广告推广策略10：项目销售计划我们在哪里?我们要到哪里?我们如何到达那里?一、项目身处的环境大环境聊城位于山东省西部，地处冀鲁豫三省交界，辖八个县（市、区）和一个经济开发区，“城在水中，水在城中，城中有湖，湖中有城，城湖河一体”的独特城市风貌，被誉为“江北水城”。市城区建成区面积52平方公里，人口42万。2005年全市国内生产总值完成689.1亿元，地方

2、财政收入达到26.2亿元。宏观经济形势分析过去的5年国民生产增长速度很快。而在2004年到2005年聊城的国民生产总值是以26%的增长速度递升，让我们看到聊城经济的前景，这给我们的项目带来良好的销售预期。政策对房地产市场的影响尽管2005年宏观调控政策密集出台和争议问题众多，但房地产投资额与GDP的比值在宏观调控回落之后仍然达到8.64%。房地产业无疑是拉动国民经济增长的重要因素，是中国经济的重要支柱产业之一。房地产业作为国民经济的支柱产业，所表现出来的2006年政策：1、观调控政策进一步发挥作用，政策细节进一步落实和完善，调控的重点

3、仍然是抑制投资性需求和规范房地产市场，从而进一步稳定房价。2、政府严格控制增量城市建设用地，优先考虑经济适用房和普通住宅建设用地，用于房地产开发的土地供应量基本保持稳定 ，住房政策进一步有利于构建和谐社会，照顾弱势群体和中低收入群体。3、一步升值对房地产的发展起到一定的制约作用，但房价还在不断上涨仍然无法抑制。4、2006年关于物业税征收问题已相应的初步“轮廓”显现。对于房地产二级市场来说，一直处于争议中的“20%个税强制征收”政策将得到一定程度落实，但征税对象不会太多，对房地产二级市场的影响不会太大。小环境我们项目的周边区域有棉花种

4、子公司、农村、聊城电大、中共聊城党校、财政学校、市电视台等企事业单位给我们项目提供了良好的支撑点。我们对周边存在项目的情况（3公里区域内的）。房地产市场状况以高档的项目占总供应量约30%，中档项目居多占约38%左右，低档小区约32%左右。此情况表明我们的项目在政府规划的主要居住区内。但项目所在的自身城市配套又决定此地段无法达到高档小区的居住要求。此特点决定了我们的小区可以做成中档小区。所以我们项目自身只能以中档的产品推入市场。二、项目的优劣势分析优势：近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(2)该项目是

5、济南天发房地产开发公司在聊城市开发的第一个项目，开发公司雄厚的实力、开发经验和强大的品牌效应。(3)项目周边的各大院校也为项目自身的存在增添了很多文化内涵。(4)项目周边的各大水果批发市场和蔬菜市场成为小区便利的生活配套。(5)我们的项目地处市政规划的商贸圈和中心城区的结合地使本项目的升值潜力大大增强。(6)项目是聊城北部地区唯一的项目，填补了中心城区北部住宅市场的空白。劣势：(1)地块品质较差，位置较偏；没有天然的自然景观(2)周边配套不完善(3)周边的人口密度低，没有形成成熟的住宅圈(4)本项目所属地块属于待发展地区，购房者对对所

6、在位置的认识度差，大部分持观望态度。(5)周边中、小学资源缺乏给今后入住小区业主的孩子带来上学的不便。三、目标人群定位客户来源区域城区置业者项目周边其它地区比例（%）60%35%5%目标消费群职业特征：(1)周边想住商品房的村庄村民(2)拆迁了急需住房的拆迁户(3)个体私营业主(4)就近企业中、高层管理人员及政府公务员、教师。(5)外来人口、聊城辖下的各市县想在聊城市落户的置业者四、项目竞争策略定位弱化缺点，寻找卖点，塑造卖点，挖掘卖点主要竞争对手1.项目名称：水晶城2.项目规模：占地180亩，共计约1200户3.推售情况：小区已经施

7、工但还没有正式对外出售4.宣传主题：老百姓买得起的好房子5.价格：未定6.物业管理：星海物业7.优势分析1）该楼盘是中心城区北部一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美2）邻近交通主干道建设路，交通异常便利；2)该楼盘推广符合市场，主打语很朴实。3)物业为名牌，对买家有极大的吸引力；8.劣势分析1）该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，影响销售；2）该楼盘周边生活配套设施不齐全，生活不方便；3）户型配比和销售推广上有一定的有脱节；4）推广过于朴实，难上档次。1.项目名称：聊城金舍运河庭院2.项目规模：占地23亩,建筑面积3万平米,由6栋

8、多层1栋小高层组成3.推售情况：已销售86%接近尾盘4.宣传主题：以水边美宅为推广主题5.价格：多层均价1800元每平方米6.装修标准：简装7.优势分析1）该楼盘项目位置优越，小区设施俱全；2）户型布局大方；3)该楼盘推