某地产项目个案.pptx

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1、王志纲工作室——星河湾项目个案.1调研期态势分析市场分析行业特征及走势竞争特性及走势需求特性及走势产品差异化分析态势分析报告内外部资源梳理核心能力诊断基地条件、区位特点王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程企业分析项目分析综合评估（接下页）问题与对策王志纲工作室——星河湾项目个案2目标市场定位功能定位核心产品定位价格定位形象定位规划设计依据配套及服务项目经济分析总体策划报告策划期规划设计企业运作开发筹备营销推广物业管理月度咨询简报首期启动专题首期营销专题广告推广专题首期启动策略总体思路开发理念开发模式操作监理期规划及开发构想理念创新项目定位（接上

2、页）3一、大势把握（一）对市场、企业、项目的评估1、市场评估●核心结论：﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人居住的区域；﹡广州楼市新的行业标准正在树立；﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，不再是低价位、低成本的房子，而是个性化的高尚住宅。4一、大势把握（一）对市场、企业、项目的评估1、市场评估●理论支撑：城市化发展阶段论：庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。2、项目条件评估●核心结论：新广州的门户和桥头堡地位；周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。●理论支撑：彰显优势资源；将劣势转化为优势

3、潜能。5一、大势把握（一）对市场、企业、项目的评估3、企业能力评估●核心结论：﹡三大优势：有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿﹡三大劣势：没有品牌、没有社区开发经验、没有班底●理论支撑：﹡根据修正的“最短木块”理论，对于企业优势、劣势的重新认识和利用6一、大势把握（二）成果提交形式●《市场评估提案》●《项目条件评估提案》●《企业评估提案》7一、大势把握（三）效果评估两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析●2000年6月份，番禺撤市建区，并入广州；●2000年12月，广州市确定新一轮的规划，未来的市中心将在番禺；●2000年开始，广州

4、楼盘纷纷改头换面；●2001年开始，华南板块成为广州楼市的最热点，竞争的焦点；●水资源的充分利用——与宝墨园的合作。8二、理念创新1、核心结论：●华南板块可以出现真正的高档社区，相对于市区豪宅十分有竞争力。●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区﹡回归家本位﹡做足水文章﹡打好环境牌﹡经营泛地产9二、理念创新1、核心结论：●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题在走中高档路线的主题下，不断扩大市场的辐射面：从地块附近——广东周边——珠三角或其他地方，超越同质化竞争。10二、理念创新2、理论支撑：大盘开发是一首交响乐，需要可持续开发的核心

5、主题和分阶段主题，由浅入深扩大市场、引导消费。3、成果提交：《项目总体概念提案》包括对于总体概念的阐述、概念支撑体系和功能描述。11二、理念创新4、效果评估：●中国最有特色的沿江处理，不仅有江景，更做出了江境；●广州第一个水生态社区——做出了市场公认的广州最好的水文章；●开盘后，除了广州买家外，来自珠三角，乃至湛江、汕头的买家络绎不绝。12三、策略设计1、核心结论：●市场领跑策略；●提高竞争门槛的实力开发策略；●抢占先机的市场引爆策略；●大盘可持续发展策略；●对项目规划、建筑、环境、园林、配套、服务等提出意见和建议；●特别是针对项目处于郊区，

6、生活配套不便的情况，制定出《社区服务体系》。13三、策略设计2、理论支撑：●因时、因地、因人制宜，量身定做；●项目品牌与企业品牌并重。3、成果提交：●《项目总体开发策略提案》●《规划、建筑设计要点》●《环境、景观设计要点》●《配套、服务要点》●《营销、推广策略提案》14三、策略设计4、效果评估：●以现楼美景开盘，气势夺人，不仅拔高了广州楼市的开盘标准，打乱了其他竞争对手的阵营，而且还原了住宅本来面目，体现出对消费者知情权的尊重，受到了市场的追捧；●为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向，并通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在这个过程中W

7、Y和贝尔高林公司起了重要作用。15四、顾问监理1、主要工作：●在前期的大势把握和理念、策略设计方面与发展商取得共识后，进入顾问监理期；●整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人才；●对规划设计、园林设计等进行评估、评审；●营销、广告、物业管理等工作的推进。16四、顾问监理2、成果提交：多以会议形式进行双方的沟通、交流，形成会议纪要、备忘录等提案●《规划、建筑设计评估修改建议》●《环境、景观设计评估修改建议》●《配套、服务要点评估修改建议》●《营销、推广策略提案评估修改建议》17四、顾问监理日期项目及形式主要内容参与人员主要目的/接受及执行状况

8、12/30提交《锦绣天河前期推广方案》提案并会议讨论从分析整个竞争态势入手，理清项目前期推广思路，并做出软硬广告思路及时间计划。梁总、销售部、省广萧虹等工作室云亮、