某地产眼中的中海竞争对手研究.pptx

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1、中海·塞纳丽舍项目简析营销部2005-9背景篇：熟悉的陌生人区位篇：卧榻之侧产品篇：看得见，用得着产品篇续：也谈精装修营销篇：迅疾如风，侵略似火彼之未来。。。。。。背景篇中海地产“诚信卓越，精品永恒”中国建筑工程总公司中国海外集团有限公司中国海外发展有限公司中海地产股份有限公司驻外机构之一1992，香港上市2002，深圳注册南京中海地产有限公司2003，南京中海，万科“最值得尊敬的对手”“中海地产”是中国海外集团有限公司房地产业务的品牌统称，诞生于香港，辐射到澳门，光大于内地。2004年中国房地产行业领导品牌第一，品牌价值26.01亿。2005年中国海外发展有限公司荣登中国房地产

2、开发百强企业综合实力第一名。在深圳，与万科、金地并称“三剑客”总包的出身，使中海具有施工/管理/成本控制等优势自99年启动“海盗计划”后，中海一举列为万科“最值得尊敬的对手”观中海全国项目布局特征，市区中高项目多于万科近年来，中海和万科在项目布局上有“贴身逼抢”趋势，深圳关外及南京项目均如（万科城vs日辉台；第五园vs月朗苑；玲珑湾）新城市扩张迅速，04年南京、苏州、佛山；05年宁波。近年深圳本土发展速度与万科不可同日而语，04年“香蜜湖1号”市区项目。南京中海，熟悉的陌生人02年，中海派出项目发展小组接触南京，业内传言，此阶段中海关注溧水项目，但无实质进展随着03年11月我司获

3、取奥体“光明城市”项目，中海亦开始加强对奥体市场的关注，并于04年1月摘得塞纳丽舍，楼面价1964元/平此后，中海塞纳丽舍进入了前期准备阶段，此阶段对外低调；至光明城市陷入销售困境后，中海开始了高调亮相2004年10月，媒体“深圳万里行”，开始了媒体公关步伐2004年11月，“千人打”活动及“网络营销”，塑造“亲民”形象同步，中海围绕“精品传承26年”及“香港红筹”塑造项目品牌2005年5月，中海塞纳丽舍开盘目前，南京中海约50人，注册资本2000万区位篇从区位开始的“均好”项目西邻黄山路、东依泰山路，南侧为新安江路，北侧为牡丹江路，嵩山路南北向将地块一分为二总占地约106914

4、平方米，容积率1.6，总建17.11平米；其中西苑占地6.5万平米项目商业总建3887平米，会所1500平米，市政公用730平米此外，园区内配建幼儿园4500平米项目直线距离奥体中心约500-800米距地铁1号线中胜站约1200米；目前附近梦都大街上有57、61等公交线路，以后项目四邻道路将有公交车设站总而言之：该地块与主干道距离适中，公建、商业、住宅体量分配相对协调，“均好”特征中海地块光明城市“卧榻之侧”塞纳丽舍则位于光明城市南侧，牡丹江路相隔，地块周围没有工业项目，环绕为居民区在嵩山路板块具有相对优势的，既无光明城市之污染，也无万达华府之偏远基本上可以这样描述中海和光明的区

5、位优势：对于厌恶烟味的人来说，减少了吸入南京烟的几率中胜站产品篇建筑设计单位：香港华艺设计顾问（深圳）有限公司；粱黄顾建筑师（香港）事务所有限公司环艺设计单位：贝尔高林国际（香港）有限公司施工单位：深圳市中海建筑工程公司产品定位：法胄世家、水岸生活相关资料产品基调：均好整体规划——没有亮点，即意味着没有缺点整体规划——没有亮点，即意味着没有缺点缺点：规划不出位、少亮点，没有做大围合，大中庭。客观的说——缺少核心魅力点景观特征：布局均衡，无明显缺点园林整体规划中寻求连贯性与景观面的铺开，以水态为线，串联小区内共70余处景点，使每幢建筑都在水或绿地的包围中、至少有一面朝景观聚集的花

6、园，达成户户入景的均好布局。五大景点组团：【雷诺瓦盛景】、【莫内映象】、【秀拉翠坪】、【凯旋真趣】、【塞纳美韵】四大景观主题：碧•水•庭•园；以水为线，以庭园为点，以绿着色在保留具有鲜明法式特点的喷泉、水静面的基础上，更加以扩展和创造，形成6种形态的水景：瀑布、喷泉、泳池、嬉水、水流、雾。摒弃大面积水景，而用具有自我循环能力的溪流、喷泉和泳池、嬉水作为水景的表现点，点缀串联在园林中，观赏性独特而参与性更强。南京首创的900平方米水跌水泳池；参与性小型瀑布和雾，配合深入水面的浮桥栈道，满足亲水需求。7处私家庭院，运用四季花木、颜色丰富的观叶植物及草坪、灌木、乔木的层次搭配，形成空间

7、感和景观性皆宜的法胄庭院。在每一个入口及园区中心的开阔地，以缤纷花园代替广场。共有12处特色花园建筑建筑立面：为新古典主义格调建筑单体：采用古罗马柱三段式的结构制式，屋顶采用复式坡度法式造型建筑观感：品质感低于光明，不经细看，但高于周边，且易于克隆，成本较低建筑布局：南偏东10度的朝向，据称符合南京的城市气候特征建筑形态：板式小高层为什么选择了小高层？我们可以说中海没有创造精神，没有领先者的勇气，可以说中海没有给南京地产、建筑带来新风。南京人：相对保守、很少冲动、慎少尝新实实在在