资产评估师 -模拟题专项讲解-综合题.doc

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1、第06讲　综合题　　2.3综合题　　1.某评估公司以2017年12月31日为评估基准日对丙企业进行评估，丙企业账面有3项长期股权投资，具体如下：　　（1）第一项为向A有限责任公司投资，投资时间为2006年8月31日，投资成本550万元，占A公司总股本的10%。根据投资合同，全部以现金投入，合同期共15年，合同约定丙企业按投资比例对A公司每年的净利润进行分红。根据A公司提供的资产评估机构出具的资产评估报告，A公司至评估基准日的净资产为1000万元。经调查得知，A公司由于产品陈旧、管理不善，连续几年亏损，已于一年前完全停产，无法继续经营。　　（2）第二项

2、为向B公司投资，投资日期为2007年12月31日，投资额800万元，占B公司总股本的10.5%。根据投资合同，丙企业全部以现金投入，合同期共20年。合同约定B公司每年按丙企业投资额的15%作为丙企业的投资回报，每年末支付一次，合同期满后B公司不再向丙企业返还投资本金。根据B公司提供的审计报告，B公司截至评估基准日账面净资产为9500万元，公司每年净利润保持在1000万元左右的水平上，且经营稳定。　　（3）第三项为向C公司投资，投资日期为2010年1月1日，投资额5000万元，占C公司总股本的80%。C公司是由丙企业发起设立的，根据合同规定，只要C公司

3、不出现连续3年亏损，就一直经营下去。根据C公司提供的财务报表，截至评估基准日C公司净资产为10000万元，2017年度的净利润为1200万元，在过去的7年中每年的净利润一直稳步递增。评估人员调查得知，C公司为高新技术企业，产品的销售前景较好，预计评估基准日之后第一年至第五年的净利润分别在前一年的基础上递增8%，从第六年起，每年将在上一年的基础上以2%的速度递减。　　在上述资料的基础上，不再考虑其他因素，假设折现率及资本化率均为12%。　　要求：　　对丙企业的上述长期股权投资进行评估。　　知识点：第二章：长期投资性资产评估－第四节：长期股权投资的评估（

4、35页）『正确答案』　　（1）第一项为向A有限责任公司投资　　①A公司由于产品陈旧、管理不善，连续几年亏损，已于一年前完全停产，无法继续经营。　　②合同约定丙企业按投资比例对A公司每年的净利润进行分红。　　③A公司至评估基准日的净资产为1000万元，因此丙企业可以按照投资比例获得1000*10%＝100（万元）的清算价值。　　因此第一项投资的评估值为100万元。　　（2）第二项为向B公司投资　　①B公司每年按丙企业投资额的15%作为丙企业的投资回报，每年末支付一次。　　所以丙企业每年的投资收益为：800*15%＝120万元。　　②投资日期为2007年

5、12月31日，合同期共20年，因此评估基准日后收益年限为：10年　　③第二项投资的评估值为：　　120*{[1－（1＋12%）^（－10）]/12%}＝678.03（万元）　　（3）第三项为向C公司投资　　①只要C公司不出现连续3年亏损，就一直经营下去，所以收益年限可以是无限年限　　②前五年收益现值　　1200*（1＋8%）/（12%－8%）*{1－[（1＋8%）/（1＋12%）]^5}＝5386.95（万元）　　③第六年及未来收益现值　　[1200*（1＋8%）^5*（1－2%）]/（12%＋2%）*（1＋12%）^（－5）＝7003.38（万元）

6、　　④第三项投资的评估值为：　　（5386.95＋7003.38）×80%＝9912.26（万元）　　2.某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。　　该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。　　资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。　　按照重编预算的方法计算得出土

7、建工程造价为3785万元，安装工程造价为705万元。前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。　　要求：　　计算该办公楼的评估值。　　知识点：第四章：不动产及在建工程评估－第三节：不动产评估方法（107页）『正确答案』　　（1）确定重置成本　　前期费用＝建安综合造价*2%＝（3785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8万元　　期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5万元　　利息＝（建安工程造价＋期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率　　＝（

8、4490＋224.5）×1×4.35%×1/2＋89.8×1×4.35%＝106.4467万元　　利润＝（建