最全房地产开发项目操盘掌控表.doc

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1、第1页项目操作模式编主要任务工作关键点所需准备资料、资源工作规范成果号一土地获取发展部1土地信息收集《公司发展规划》《调查报告》2规划环境配套文化民俗策划流程和操作规范现场踏勘表供给需求价格政策法规市场环境分析报告规模档次价格销售状况楼盘调查表项目拓展建议3合作建房合同或土地转让合同评审后的合同稿《国家土地政策》签订后的《合同》4计划立项计划立项批文二前期策划阶段策划部5《开发进度计划》初稿组织召开计划协调会出会议纪要项目实施计划草拟稿召开计划研讨会牵头部门成果流向配合部门策划部、设计管理部、造价管理部、财务部1、土地信息资料收集红线图、建设用地规

2、划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等2、资料真实性、合法性调查合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵3、核资料准确度《土地获取与评价体系》开发部《政府资料提交及配合工作流程宗地图、规划设计要点、计划立项等》红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件可行性内部分析1、片区资料收集现场踏勘照相机/地图/交通工具2、房地产市场行情资料收集统计年鉴/各种机构研究报告3、典型代表楼盘资料收集产品形态照相机/地图/交通工具4、编制拓展建

3、议SWOT分析和建议开发部《政府资料提交及配合工作流程》宗地图、规划设计要点、计划立项等《设计报建工作流程图纸、填写表格、批文等》配合部门总办、设计管理部、发展部项目总控计划1、计划草拟进度计划资金安排与运用计划编写人员计划公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料《公司年度经营计划》2、????询相关部门意见第2页56市场调查策划流程和操作规范场地和礼品7市场定位策划流程和操作规范市场定位报告项目总控计划3、计划调整合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等各部门相关工作搭接流畅计划的实际操作性强计

4、划研讨会会议纪要、相关部门书面意见《项目实施计划》修订稿4、定稿在满足公司年度经营计划的前期下基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源具备可操作性计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见经总办书面签字确认的《项目实施计划》5、关键路线。方案完成时间确定初步设计完成时间确定降水支护及桩基施工完成时间确定主体施工图完成时间确定满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求已被确认的《项目实施计划》《开发进度计划》关键线路版1、拟订调查方案目的/工作计划/要求2、选择合作的调查公司公司实力/

5、合作方式/合同洽谈/签约3、调查问卷设计客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同→征询相关部门有关问卷意见产品设计部门/采购部门/总裁办→修改/确定/报批4、调查实施入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查→收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析→撰写市场调查报告城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估→市场调研报告研讨制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建

6、议/修订→市场调查报告审批编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档1、????市场定位报告撰写项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议→制定PPT文件/召开专题研讨会总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨/正式宣讲/提出建议/修订→审批编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档开发部/总裁市场细分/客户需求描述开发部《策划定位报告调研、编

7、写配合工作流程》第3页7市场定位8策划策划流程和操作规范项目开发理念阐述报告策划产品形态组合表策划总体规划指引方案策划环境设计指引方案策划开发周期指引方案策划优展区规划指引方案策划物业管理方式指引方案策划物业管理模式三施工图设计阶段一9概设计单位甄选与招标念设概念规划设计评审与优化《概念设计工作指引》2、项目命名依据项目景观/规模/定位/意境/品位拟订项目命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相关部门分发征询意见表→依据命名方案设计LOGO→命名与LOGO报批概念设计指引书1、目标客户需求特性描述基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私

8、密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求开发/总裁2、项目开发理念阐述规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活