中海苏州国际社区启动区营销策划报告

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1、中海国际社区启动区（199-1、232地块）营销策划报告营销策划部89目录第一部分市场篇一、市场综述51、苏州市宏观经济运行情况52、2007年苏州房地产市场综述83、2007年园区房地产市场综述104、房地产政策影响12二、竞争市场分析141、竞争板块分析142、竞争对手分析183、周边潜在供应量分析204、竞争市场分析小结20第二部分产品篇一、项目概况211、经济技术指标212、规划设计特点22二、产品解码231、启动区（199-1、232地块）户型配比232、2008年度销售目标233、SWOT矩阵分析25第三部分营销推广篇一、目标客户群定位261、启动区（199-

2、1、232地块）目标客户群分析262、目标客户群分类分析33二、项目定位351、项目属性定位352、项目整体形象定位35893、营销概念定位364、推广主题38三、整合推广目标39四、整合推广策略401、价值传播体系梳理402、营销策略解析403、推广策略解析45五、推广战术组合461、广告主题策略462、软文主题策略493、营销活动策略514、促销手段策略545、媒体推广策略546、推广物料策略57六、推广阶段划分58七、营销费用预算60八、卖场包装611、接待中心612、样板房653、样板区景观建议68九、价格策略711、价格定位712、价格策略72十、营销计划部署7

3、31、推售时机建议732、分期销售建议74附件一：国际社区竞争对手分析76附件二、启动区（199-1、232地块）户型分布85附件三、启动区（199-1、232地块）户型特点分析87附件四、中海国际社区启动区营销推广部署总表（后附）8989附件五、国际社区2008年营销费用预算（后附）8989第一部分市场篇一、市场综述1、苏州市宏观经济运行情况考察一个地区的房地产市场，应当与这个地区的社会经济状况联系起来。这些年，苏州的社会经济发展迅速，在全国大中城市中已经进入第一方阵，这个因素是房地产市场发展的基本背景。1.1、GDP及涨幅随着长三角区域经济实力的快速发展，苏州的经济也

4、处于加速发展的周期，并且由于其自身城区和郊区的工业规划渐显成效，因此整体经济状况长期看好。经济发展势头强劲，形成良性循环，苏州正朝着现代制造业基地的方向发展。随着苏州城市建设力度的加强和投资环境的改善，加之园区二三期开发进程的推进，必将吸引大量中外资本进驻。2003年以来，苏州的GDP每年增长速度均保持在15%以上，89高位运行的经济可以带动购买力和购买欲的提升，最终将转化形成苏州房地产市场持续发展的基础。1.2、人均GDP和人均可支配收入2006年苏州人均GDP达到7.83万元，为历年最高。从2000-2006年人均GDP涨幅来看，其20%的年均增长水平意味着人均GDP

5、每5年翻一番。按照国际公认的经济周期对房地产周期的影响来看，苏州房地产行业已经进入了平稳发展时期。发展阶段启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP（美元）800-40004000-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征单纯数量型以数量为主，数量和质量并重以质量为主，数量和质量并重综合发展，速度缓慢从人均可支配收入来看，892000-2006年苏州人均可支配收入持续上涨，2003年以来年均涨幅约为17.33%以上，2006年达到18532元，创历史新高。苏州人均可支配收入的增速较人均GDP增速较缓，

6、这是苏州经济主要依赖于外资制造业拉动的结果。尽管GDP增长主要贡献了政府财政收入和外商利润，但是也为苏州人均可支配收入带来了进一步增长的空间，人均可支配收入的持续增长无疑成为房地产市场发展的有力支撑。小结与启示：苏州已经成为地产大鳄全国性布局的重要一站，从苏州整体情况来看：ØGDP逐年快速增长，一方面催生了大批的私营企业主，新富人群逐年增长，改善性住房需求产生；另一方面提供了就业机会，吸引了大批外来人口，其中不乏高素质人才，这批人经过短时间的资本积累，便会产生购房需求，因此外来人口的刚性需求也在增长。Ø经济发展促使人均可支配收入增长，收入增长势必刺激购买欲，提升购买力，从

7、而为房地产市场发展提供持久动力。89Ø本项目处于园区湖东新城，园区作为苏州经济的桥头堡，无论是催生新富人群、吸引外来人口还是人均可支配收入的增长均有领先优势，本项目应当考虑如何在该大背景下展开营销推广工作。2、2007年苏州房地产市场综述2006年苏州楼市的整体表现比较平稳，销售面积、销售均价在2005年的基础上都保持自然增长。2007年5月以来，苏州楼市突然发力，销售面积和销售均价频频创下新高，并有愈演愈烈之势。2007年1-11月，苏州市区商品住宅销售面积662万平方米，较2006年同期增长31%。89不难发现，与2006