某房地产项目可行性研究报告

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1、第一部分项目总体概况一．地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。（见地理位置图）二．地块现状顺驰太阳城项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷）太阳城用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地1号地18.2415.562.682号地18.7716.781.993号地12.6611.051.614号地18.8216.342.

2、48595号地21.4119.202.216号地15.0012.772.237号地10.768.732.038号地11.779.592.189号地5.234.340.8910号地7.476.850.6216号地4.923.691.2325号地3.6130.61总计148.66127.9020.76目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。一．交通状况59该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线2.8公里，距市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公

3、里。卫国道规划红线宽度70米，是连接市区与天津机场及京津高速公路的城市主干线。东真理道红线宽度40米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路，红线宽度均为30米，现已建成，向南直通万新村居住区。太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环——昆仑路段，目前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计3至5年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局面，并促进周边区域的经济发展。2002年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位

4、于卫国道以南的两条城市主干道路——程林庄路与张贵庄路的改造工程，计划于2002年相继动工。程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度100-140米的“世纪大道”，计划年底竣工。改造完成后，将使河东区的交通状况得到根本性的改变，并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显的改善。59规划中的地铁2号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。为迎接2008年北京奥运会，地铁2号线工程预计2005年动工兴建，2008年以前投入使用。地铁2

5、号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价值。目前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为：668路丽苑至水上公园907路丽苑至大同门（丁字沽）847路丽苑至王顶堤640路丽苑至一中心医院827路丽苑至劝业场一．周边环境从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有一部分在生产，自然环境一般。但从现场实际调查情况看，上述不利因素的影响主要是心理上的，实际影响不大。59首先，附近的工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生

6、产，现在对周边的环境影响不大；其次，天津市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久的将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块的影响；另外，作为天津城市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在进行，2002下半年改造完成后，将成为太阳城周边的一条漂亮的景观河。从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万新村居住区。卫国道一侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较大改观，卫国道沿线聚集了一些平均

7、售价在2500元/平方米左右的项目，一定程度上带动了区域内人文环境的改善。一．周边生活配套设施太阳城项目周边的生活配套设施主要包括：Ø商业：太阳城起步区2#地东侧的商业街；位于天山路上的万新村居住区的商业中心，包括大荣超市、麦当劳快餐店等。Ø59教育：丽苑小学、天津八中、太阳城起步区3#地内的双语幼儿园等。Ø交通：位于丽苑一期的公交总站以及太阳城起步区的公交车站。Ø公园：16#地块的儿童公园——“欢乐谷”；位于卫国道沿线的“新世纪•新生活•新天津”主题雕塑公园；丽苑一期两万平方米居住区公园。Ø娱乐：位于2

8、5#地的社区综合会所，内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。Ø其他：丽苑一期派出所；位于4#地内的电话局。二．土地价格按照我公司与天津市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城2期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。59第二部分法律及政策性风险分析一．合作方式及条件（一）太阳城项目的土地合作方为“天津市安居建设发展总公司”，隶属于天津市安居工程办公室，有