房屋转租效力探讨——兼议《合同法》的完善

房屋转租效力探讨——兼议《合同法》的完善

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1、房屋转租效力探讨——兼议《合同法》的完善[内容提要]:出租人将房屋租赁给承租人后,承租人转租后容易发生纠纷。如承租人违约不付租金,出租人要求收回房屋;次承租人以转租无效为由拒付租金,我国现行《合同法》未规定次承租人的抗辩权,对转租的规定既不科学,对次承租人也不公平。本文论证了租赁权的性质和立法上的不足,提出完善立法的思路,即赋予租赁权人以物权的保护方法,给予租赁合同各当事人以平等保护。  [关键词]:租赁转租效力完善  一、问题的提出  出租人甲将房屋出租给承租人乙,乙又将房屋转租给丙,后来乙违约未交房租,甲遂要求解除租赁合同,

2、收回房屋,丙听甲讲乙转租房屋未告诉甲,丙遂诉至法院,要求法院判令丙与乙之间的租赁合同无效,不付租金,并要求乙赔偿其损失。  本纠纷的处理关键在于对房屋转租行为效力的认定,房屋转租是否需要出租人同意。我国现行法律对转租合同关注较少,《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”这一规定基本上没有涉及转承租人的权利义务,给有关案件的审理流下了一定的法律漏洞

3、。  本文提出的问题,主要在于房屋转租是否需要房屋所有人的同意,在房屋所有人不知道或不同意的情况下,是否应认定转租合同无效?要认清转租合同的效力,需要先对租赁权的性质有正确的认识。  二、租赁权的性质  关于租赁权的性质,有债权说、物权说和租赁权之物权化说三种  1、债权说。该说认为承租人对于租赁物使用收益的权利因租赁物的交付而取得,此权利系从属于租赁权的权能,并非如物权之直接支配标的物的独立的权利,故租赁权是债权而非物权,这一学说是罗马法以来的旧说,认为租赁权无对抗第三人的效力,此与罗马法上的“买卖破租赁”的思想一致。  2、

4、物权说。该说认为,租赁权应属于对物支配的一种物权,因为租赁权是占有租赁物而为使用收益的,支配权实为租赁权的本体,至于承租人的其他权利不过是由此而发生的效果而已。  3、租赁权为物权性质的债权。该说认为租赁权仍属于债权,但法律强化其效力,使之物权化。其物权化的效力包括以下四个方面:(1)对抗力。对抗力主要表现为,在租赁关系存续期间,承租人对于取得租赁物所有权或其他物权的人,也能主张租赁权的成立和延续,即“买卖不破租赁。”(2)对于事实上侵害租赁权的第三人的效力。第三人事实上侵害租赁权时,承租人得基于租赁权而请求损害赔偿和排除妨害。

5、(3)租赁权处分的可能性。此处指租赁权可以让与及转租的情形。租赁权的处分性逐渐被承认,不再特别重视谁为承租人;出租人使承租人得为使用收益的积极债务,渐渐退化为消极的容忍的债务。(4)租赁权的永续性。一般说来,物权的存续期间较长,债权存续期间较短,而租赁权多为较长期间存续,所以这也是租赁权物权化的表现。各国法律虽对于租赁权多有最长期间的限制,但同时承认期间的更新。[1]我国一些学者认为,租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系,又引起物权法律关系,即导致承租人获得物权性质的承租权和先买权。承租人依租赁合同可获得物权,从而使出租人与承

6、租人之间产生了物权法律关系。[2]也有人提出在立法上应明确规定租赁权为物权。笔者认为,租赁权尽管出现物权化的趋向,但就一般而言,其性质仍应为债权。从各国的立法规定看,租赁在各国民法里始终被归为合同,只是赋予不动产租赁权一定的物权效力,即确立“不动产买卖不破租赁”的原则,而对于动产则不适用,因为动产买卖后须现实交付,不能同时保持租赁行为,而且如果也实行动产买卖不破租赁,则不利于财产流通。综上所述,租赁权性质上是一种物权化的债权,即本质为债权,具有某些物权特征。  确认租赁权可以具有物权效力,不是所有的租赁权都有物权效力,只有符合“

7、能够直接支配物”这一条件的租赁权才是具有物权效力的租赁权。也就是说,只有取得并且维持着占有的租赁权才是一种物权;没有取得或已经失去了占有的租赁权不是物权。因为占有是租赁可以直接支配物的原因,在租赁合同签定后、承租人取得占有前,承租人拥有请求出租人转移租赁物占有的权利,只有在真正获得占有后,承租人才直接支配标的物,这时的租赁权才符合物权的要求。  三、转租合同效力辨析  租赁合同的出租人是负有将租赁物交付对方使用收益的一方当事人。出租人一般应为出租标的物的所有人,但不以所有人为限。凡对标的物享有合法的使用收益权的人,原则上均可为出

8、租人,有权将其使用的标的物转由他人使用。但是法律规定须经所有人同意的,合法使用人出租财产的,须经所有人的同意。以自己无权出租的他人之物出租的,租赁合同可以有效,但由于合同不能履行,出租人应负债务不履行的责任,这属于出租人的权利瑕疵担保问题。承租人是否可以出租人不

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