无锡五洲国际装饰城营销策划思路

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1、无锡五洲国际装饰城营销策划思路前言无锡《五洲国际装饰城》项目即将进入分秒必争的营销筹备阶段。时下，一切工作的主要目的皆在为开盘做最充足完善的筹备与计划安排，因此，本报告将酌情省略冗长堆砌的市场数据，所例计划与策略阐述都以实用、有效为原则，并可经甲方同意可即刻辅助执行。本方案旨在为《五洲国际装饰城》的阶段性营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，实现发展商的预期目标。安佳，强调，执行力胜于一切！一．市场调研的启示：竞争严酷逼人寻求必须突破安佳人员在项目签署后，即刻对无锡的市场进行了一个集中的短期调研。通过此次的市场观察后发现，

2、在无锡的房地产市场中，商业物业楼盘的竞争已经变得相当的激烈，乃至残酷了。仅就最显著的三个对手（赛维拉、红星美凯龙、新世界）而言，就足以对于本项目存在着明显的市场需求瓜分威胁。就竞争来说，住宅一般只有同一地域或地段附近的同类产品才有可能构成威胁，但对商业物业来说就明显不同与住宅，他的竞争性是普遍、广泛存在的，简单说就是只要同时段内存在于市场中，同样具有投资价值的物业，无论是否属于同一地段，同一产品类型，同一商业业态，就都有可能是潜伏或明在的竞争者，所以，要全盘考虑、计议。以下，就对此次调研的三个最具有代表性的个案，作一个简要的调研观察。【赛维拉】8月

3、28日市调当日，恰逢试营业开张。但客观说，当日卖场内外情况非常不容乐观，萧条、冷清至极。不免顾虑，作为30万平米如此庞大广告选创的一个物业，开业当日就遇这种惨淡情形，势必会对同类“建材家居“类市场产生比较不利的负面影响。这种影响将会同时波及影响到招商及销售两个层面，对投资者信心必然产生微秒的顿促感或是观望感。同时，从赛维拉的销售现场调查发现，前两期可售商铺目前所剩体量尚有不少，显然证明销售成绩并不理想，且还有第三期的开发量储备，其推出时期也会与本项目的销售相撞期。【红星美凯龙】强占品牌优势，二期世博家居广场开业当日的情况尚属热闹，并通过销售现场了解

4、，开发商承诺了“10年8.8％投资回报率&5年回购”的双重吸引投资客的重磅措施。而紧临其三期项目，无论从建筑形态还是未来的经营业种业态与本项目都几乎一致，均为一二层建材家居装饰之用的大型商铺，而且总体体量也接近6～8万平米。其附属配套也基本与本项目持平。【新世界国际纺织城】同样都是商铺投资类产品，“新世界国际纺织城”可谓规模超大，130万平米。单个产权商铺均为小面积分割，每铺平均15平米左右，总价在20万以内，这一小面积低总价就足以吸引很多大中小规模的投资客关注。同时，130万平米的体量，如此庞大的规模，源源不断上市的供应量，对于购买客户而言，无疑

5、对本项目构成最强大的威胁。简要分析上述三个明显共在同一时期“战场”的竞争个案，旨在给我们一个清晰的认识，认清严峻的竞争局面。同时，我们也必须考虑到，宏观调控对于投资类物业的市场影响尚未完全过去，特别是对于处于长三角地区的无锡，必然还是部分受着这一市场大势的影响，市场冷热互现，如履薄冰，尚不能过于乐观。总而言之，时值本项目即将进入分秒必争的营销工作阶段，在此就效率为先，抓紧时间，通过对于上述三大竞争项目的一针见血的分析，迅速确定本项目之营销策划思路。二．关于项目定位的思考我们需要面对的是l面对销售产品雷同、招商业态雷同，多方竞争者夹击的市场局面如何寻

6、求本项目的突破口l面对建材市场一片空白之地的城西地区如何寻求招商及销售的立基点l面对市场投资越来越理性的今日，如何才能激活复苏百姓的投资欲望与信心l面对越来越激烈的投资类产品市场，是否一味单纯比拼投资回报率，包租年限我们需要清楚的问题是l当前投资者的期望是什么：l是短线急速暴利，还是稳健长期盈利l投资者的顾虑是什么：是数年内包租的兑现，还是包租期满后的未来再回头看我们自己的项目，针对上述问题，能够满足的是哪些？不能满足的有何解决之道我们的竞争对手，又面临哪些问题，不能解决的是哪些？答案给项目一个精准、独特、长远的定位就找到了上述问题的答案项目定位—

7、—项目的核心竞争优势所在，是项目领先市场、区隔竞争对手、提升增值潜力的重要支持点，对项目定位的推广应该贯穿于整个营销阶段。永续商铺银行理财金融产品三．树立营销策略大旗营销总体策略：树立“差异化”的营销策略不沦陷于一般的产权商铺销售的旧方法，必须树立有别与所有竞争对手的独特销售主张。USP独特的销售主张——商业房地产＋金融的复合产品稳健的投资理财金融产品等于是一个永续的商铺银行，一种投资理财的金融产品等同于基金保险股票期权产权商铺是这种金融产品的物质表现形式解决目前投资类产品中客户所顾虑的一切问题以稳健作为本项目最重要的卖点，而非短期的暴利套现或是十

8、年的回报。营销诉求策略：不同于一般产权商铺仅对于物业本身的诉求，以及在短期内经营情况的诉求。转向是一种投资理财产品的说明与