房地产企业融资分析与对策

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1、PCIDEA网站资料上海派顿投资管理咨询有限公司房地产企业融资分析与对策　　房地产业是一个资金密集型行业，房地产企业融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题，也是防范金融风险的重要方面。　　房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资，主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻，就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化、融资标的二元化、融资运作的工程化。只有使房地产企业融资得到保证，才能使房地产企业得到顺畅、稳健并有效的

2、发展。　　房地产企业融资现状　　银行还是融资的主要渠道　　房地产作为一种高投资、长期高资金占用的行业，其发展必然受制于资金供给。目前，我国房地产融资的渠道主要来自间接融资，即银行的贷款，直接融资渠道还不多。全国房地产银行信贷依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过80%。大量银行资金的介入促进了房地产业的快速膨胀。在目前的房地产资金链中，银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等、房地产市场中各个环节的市场风险和信用风险向银行传递。央行和银监会力图控制房地产金融风险，直

3、接来自商业银行系统的房地产开发贷款受到了严格的控制，银行进入了“惜贷”时代。房地产开发投资的融资渠道仍然比较单一，直接或者间接的银行信贷仍然是房地产融资的主要方式，至少70%以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。　　房地产信托业快速发展　　房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。　　境外资金　　充分利用境外资金。境外投资者看好中国市场的中、长期投

4、资。据国家统计局公布的《国民经济和社会发展统计公报》显示，2004年，房地产行业外商直接投资合同项目达到1767个，合同金额134.9亿美元，占全部合同金额（1535亿美元）的8.79%；实际使用金额59.5亿美元，占外商直接投资总额（606亿美元）的9.82%PCIDEA网站资料上海派顿投资管理咨询有限公司。房地产业是除制造业外，外商直接投资最多的行业。因为中国持续高速发展以及日渐提高的国际地位，使投资者认为中国大陆市场的透明度和资金流动性将会得到改善。外资银行在融资方面的设计，贷款还款条款的制定方面非常灵活。　　房地产基金　　由于国内房地产基金政策尚未有

5、突破，因此，还没有标准的房地产基金，但海外房地产基金和国内的各种准房地产基金已经开始了在国内房地产市场的运作。发展房地产基金，给房地产企业带来了生机，一方面房地产企业通过获得房地产产业基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险；另一方面，房地产产业基金的投资机制，能促进房地产产业基金的投资机制，能促成房地产投资的理性化发展。　　上市融资　　上市作为融资渠道来讲，房地产企业上市的很少，大部分都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，

6、注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。　　典当融资　　典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。今年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。　　房地产融资存在的问题　　随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为

7、资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，我国房地产企业在融资过程中存在的主要问题有:　　房地产融资各种方式均有局限性　　房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有

8、发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信