物业管理纠纷相关案例之法院判例及法律分析

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1、物业管理纠纷相关案例之法院判例及法律分析一、爱车失窃，应由谁来赔偿？2005年，钱女士以21万元价格向小区开发商某市证大三角洲置业有限公司（以下简称证大置业公司）买下了小区地下车库A区第029号停车位的长期使用权，同时开发商委托了物业公司对钱女士的停车位进行管理，钱女士需每月向物业公司支付100元作为车位管理费用。2007年2月9日晚，钱女士将自己心爱的宝马车停回地下车位，翌日钱女士便前往海南度假。2月28日10时，钱女士回到家后前往地下车库取车，却突然发现自己的车位已经“空荡荡”，宝马车不见了。细心的钱女士查阅了小区停车记

2、录，发现2月10日至13日尚有车辆的记录，但是从2月14日白天起，她的宝马车便“没有记录了”。钱女士立即向警方报案，并在相关部门办理了失窃机动车注销更新手续。由于此前钱女士曾为宝马车购买了一份保险，其中含有全车盗抢险，2007年9月钱女士与保险公司达成赔偿协议，保险公司向钱女士赔付291809.28元。钱女士向保险公司出具保险权益转让书，将自己获赔部分的追偿权转移给保险公司。2008年1月，保险公司将开发商证大置业公司和物业公司一起告上了法庭。保险公司认为，钱女士向开发商购买了车位使用权，又按月支付给物业公司车位管理费，物业

3、公司与钱女士之间就成立了保管合同关系，现在宝马车在物业公司管理的地下车库被盗，物业公司理应承担赔偿责任。34保险公司同时认为，作为开发商的证大置业公司与钱女士签订了车位使用协议，后委托物业公司管理，其在“转委托”中应对物业公司的选任承担责任，并对其开发的小区是否具备安全设施、是否具有免予被盗的功能承担责任。据此要求物业公司赔偿保险金损失291809.28元，证大置业公司对此承担连带责任。作为被告的物业公司辩称，钱女士并没有将汽车钥匙交给物业公司，100元的管理费实际上是车库管理维护费用，不是保管费，所以物业公司和钱女士之间是

4、物业服务合同关系，不是保管合同。而且现在只是钱小姐个人陈述丢失车辆，车辆是否真的在小区内丢失也没有经过公安认定。被告证大置业公司则认为，自己在房产开发完成后义务就履行完毕了，公司对宝马车的丢失不承担任何责任。值得注意的是，两家被告都提到了一个细节，事发后钱女士在报警时陈述，自己的宝马车一共有三把钥匙，其中一把备用钥匙放在车辆车载电话的一个小抽屉内，车内还有一张加油卡。“业主自己疏忽将备用钥匙放在车里，如果有人将车开走，也无法查证是不是她本人开走的。”被告律师指出。而原告保险公司则对物业公司提供的车库巡检记录提出异议，认为车库

5、存在B1层磁吸门每天不间断关闭，造成陌生人可以随意进车库。物业公司对此解释，这是因为有的业主为方便进出，会将门顶住。物业公司同时表示，从钱女士出去度假到回来发现丢车，期间共有20天，小区物业保存的录像只有14天，所以无法根据录像监控来查实被盗情况。34法院认定：法院经审理后认为，钱女士车辆被盗并报警的事实，有公安局的回执单为证，虽然未经公安机关核实，但钱已经向相关部门办理了机动车注销更新手续，而且从常理来看，钱已投保了全车盗抢险，事发后可以从保险公司处获得损失补偿，并不需要编造车辆被盗事实,另结合宝马车在物业公司处的登记情况

6、，法院对于车辆在小区内被盗的事实予以认定。法院同时认为，根据小区的物业管理服务合同以及物业公司的《车辆管理岗位职责》中的约定，物业公司在提供物业管理服务中应尽到相应的善良管理人的注意义务。而根据法院查明，物业公司在进行管理时，存在通往地下车库的B1层磁吸门不关闭的情形，客观上造成非地下车库车辆使用人随意进出的情况。而且物业公司在有中央监控及保安巡视的措施下，也没有及时发现钱的车辆被盗，故保险公司在理赔后有权取得代位请求权。考虑到钱将备用钥匙放在车内，客观上为车辆被盗提供了方便，故法院最后酌定物业公司承担43771元的损害赔偿

7、责任。至于被告证大置业公司，法院认为其选任物业公司不存在过错，保险公司也不能提供证据证明其开发的小区存在车辆被盗的安全隐患，故法院对于保险公司要求其承担连带责任的诉讼请求不予支持。7月28日下午，某市人民法院就这起“宝马失窃案”引发的保险代位求偿案件作出了一审判决，某市证大物业管理有限公司赔偿太平保险有限公司43771元，保险公司其余诉讼请求不予支持。34二、噪音扰民，开放商与物业谁之罪？王先生购买的一套北京某房地产公司开发的房屋，地下室供暖泵噪音很大，超过了国家相关标准，影响其与家人的正常休息和生活。于是，王先生与妻子将房

8、地产公司及物业公司诉上法院，请求判令二被告采取有效措施降低水泵噪音，给付其精神损害抚慰金10万元、检测费1500元。2004年9月2日，王先生与房地产公司签订《商品房屋买卖合同》，购买了该公司开发的位于某区益丰园小区的一套房屋。2005年12月27日，王先生与小区物业公司签订《物业服务合同