房地产投资市场浅析

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1、房地产投资市场浅析从2009年春节开始，房地产投资市场在是“小阳春”还是“大阳春”的争执中，由全国主要城市开始，住宅成交量一步步放大，地王频现，大有赶超2007年高峰之势。尽管年初时大多数开发商都和房地产相关领域的人们都没有预料到市场的回暖如此迅速；尽管上年末香港中环唱衰内地楼市尤其深圳，广州市场的声音还在耳边回响。但事实就是事实，开发商年初预计的销售目标在短短几个月里实现大半，远远超过2008年同期。房地产投资市场回暖的原因也众说纷纭，刚需、信贷政策的放松、未来通货膨胀的预期等等。投资，房地产投资这个词再一次回

2、到人们的视野中来，本文就大宗物业投资市场进行一个简单的回顾，以供大家参考。　　市场回顾　　从2005年开始，人民币的汇率政策由与美金的固定汇率改变为更富弹性的货币机制，中国的¾­济增长让越来越多的境外资本想要在中国的蓬勃发展中分一±­羹，房地产市场是一个不能被人遗忘的地方。作为世界领先的房地产顾问公司，戴德梁行的投资部¾­过多年的经验积累，接触的外资机构主要采取以下三种方式在大陆进行投资：　　1．直接购买持有现成物业，包括整栋写字楼、产权统一的商场、工业物业、酒

3、店和整栋住宅等。其交易结构由于各历史时期政策的不同而有所差异，可分为资产交易、境内股权交易和境外股权交易。　　2．项目开发层面，不少境外基金愿意在项目公司层面和一些优质的开发商进行项目合作。其操作模式即基金按照合作时点项目公司所持有的土地的市场价值作价，进行一定比例的股权投资。多数的基金会选择作为项目公司的小股东，只是扮演一个财务投资者的角色，对开发过程中的大笔支出、财务报表进行审查，派驻一到两名成员进驻¶­事会。项目开始销售后双方按照事先的约定条款进行利润共享，当项目销售到双方预计的比例后（例

4、如90%～95%），由开发商回购基金股权，帮助基金退出。　　3．开发商集团层面，由于大陆房地产市场的火爆，不少开发商完成了初步的积累，在继续做大的诱惑下，上市集资便成了地产商的梦想。各大投行或者房地产基金作为公司的战略投资者会选择有潜质的公司进行上市前投资，待公司上市后再行退出以博取高额回报。　　2005年之前中国的房地产投资市场并不十分吸引外资机构，主要是对大陆市场的不了解。真正的外资机构对大陆房地产的投资蓬勃发展是在2006年开始的，在2008年上半年达到最高峰，不论是交易宗数还是交易总额都可以从图1和图2两

5、个表格中看出。在图1中，尽管2008年的整栋物业交易金额小于2006、2007两年，但其中必须要考虑的因素就是下半年开始的全球金融危机，2008年的全年交易额中至少有80%是在上半年完成的。　　房地产的投资区域上看，整栋的商业物业交易主要集中在北京和上海，同时位于二线城市中心位置的商业物业和二线城市的住宅合作开发同样吸引着投资者的目光。　　主要投资者分析　　由于内地房地产投资市场的起步较晚，商业物业的起步就更晚。最初很多的开发商开发完写字楼、商场后，由于资金的压力，没有能力长期持有此类物业，多数选择的是像住宅一样

6、散卖掉，这样方便刚刚起步的内地开发商继续拿地、开发。以深圳为例，整个城市的写字楼总数并不少，但是单一业权的却屈指可数，很多中小企业以自用为目的，或者在其他行业赚到钱的私人老板都学会了香港人投资房地产的习惯，形成了大量的投资客群体。尽管这些自用或投资为目的的投资人群买不起整栋的写字楼，但是他们却形成了强大的需求，促进了物业价格的增长。　　除了以上的中小投资者外，机构的投资者只会把眼光放在产权统一，方便管理以提升品质的整栋物业上。目前活跃在市场上的机构投资者大致可以分为如下几种：　　1.境外机会基金（Opportun

7、isticFunds），此类基金多属于私募类型，寻找较高回报的投资机会，他们往往专注于寻找合作开发机会或者有提升空间的商业物业，以博取更高的汇报。尽管由于经济危机的因素，2008年下半年后此类机会基金活动有所放缓，但他们却是房地产投资市场的主要玩家。　　2.境外核心基金（CoreFunds）,此类基金多为境外保险基金，投资方向是长期持有商业资产，收取稳定租金回报和资产自身升值，此类基金在市场上的数量有限。　　3.房地产信托基金（REITs）,一种房地产证券化的产品，把稳定收租的商业物业打包上市，卖给私人投资者。由

8、于内地法律制度的问题，市场上并没有本地的房地产信托基金，外资的房地产信托基金由于在物业持有结构等技术上的问题，目前在大陆市场也并不活跃。　　4.本地机构投资者，其中包括境内银行、保险公司、国内大型企业、私人投资者等在内的境内机构或个人。由于大宗房地产投资市场近几年才形成，国内的法律法规正处在完善的过程中，此类投资者将会越来越多的出现在市场上并且慢慢形成主流。事实上，自从金