hedonic模型在住宅价格中的应用

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3、譬誉0在住宅价格中的应用高微赵林谭黎明中国海洋大学一.Hedonic模型及其应用1.概述"Hedonic"源于希腊文,意为"享乐",指的是消费产品或服务而得到的效用或者满足,Hedonic模型就是一种处理异质产品差异价格特征与产品价格间关系经常采用的模型.由于异质商品各属性的数量,质量及组合方式不同,给人们使用该商品的效用与带来不同,异质商品价格自然产生差异,通过分析每增加一单位屙,消费者为I此愿意支

4、付的费用,可以评估这种影响因i素的隐含价格,即为Hedonic价格.2.构建模型的函数形式Hedonic模型的基本思路是,消费者愿意为一件商品支付的价格取决干他能够从商品的各种屙中获得何种程度的享受.}jHedonic定价指的是在竞争性市场的均衡j条件下,住宅购买者所支付的价格应当补偿住宅各种特征所能带来的舒适度.假设!所有家庭的偏好和收入水平类似,那么这1个市场中所有住宅的价格应当是这些特征值的…一个函数,即:Ph(X,X,,X…X)(1)式中P为该商品的价格;X,X,,X…x是商品的各个特征,

5、这就是hedonic定价模型.Hedonic模型通常有三种函数形式:.线性,半对数以及对数形式.线性形式为:fP=fx十pX+pX,+…+pxfi(2)i此类方程虽然计算简单,但无法表现f出边际效用递减的规律,即住宅的价格随f着某种特征的增加而增加,但增加的速率会越来越慢.考虑到这一一点,可将hedonic模型设定为指数形式:P=dpXp,X….pX(3).变量变复进敢jOOm以内t100j是l否=OlO0-200nIL1002C~}'是1荫0区位特征变量距立衙日距离1Om300mf200300J

6、-是1,否0300-400m(300400):是l,蔷0s00500m(4095003是一ig0挝桥是香艘隔隅{Qzx)是=1;否一I】小匪Ffj是吾有游泳地.避身设旌篮黯文I盎设施fws场嘲球场老年活动室,每～项取t,共5小匮肉或酣i壁l000米内有无超前,燕邻里特鬣璧量生活配尝设照(s场镪行,椰局以厦篷院.萄一颂为取i,共计5,区酣近l∞O米踟有无幼L同,,卜学救有配謦08}受中擘每～项取1.共汁3建筑面积Ln901l1以上1:90in以下0楼屠fL()6屡以下1;6屠以上O结构特褫变基房辞{

7、FI_J住宅建筑的碍龄闷:06年的痨龄为0j朝('x1南北t.其他0其它变易时间!SJ)两桨辑开工前O.鬲絮轿开工后1表1住宅增值分析hedonic模型解释变量表162两边取对数,则有:LnP=fx+pLnX(4)但是该模型在使用过程中存在不便之处,例如假如某特征变量取零,那么等式右边无意义.所以在hedonic模型实证分析中,半对数模型更加常用.半对数模型分等式左边取对数和等式右边取对数两种,分别对应边际递减和边际递增两种情况.其中等式左边取对数的形式如下:LnPd+D,x(5)这样,将一套住宅

8、的各个特征值代入上式,就可以得到对这套住宅的估计值.通常被纳人模型中的住宅属性有房屋的结构特征,区位特征,配套设施及其它屙陛.二.实例分析选取青岛市某立交桥为实例,运用hedonic模型分析该项目对周边物业价值的促进作用.1.项目概况该交桥主线为双向八车道,沿海尔路设高架桥跨辽阳路,辽阳路与海尔路通过匝道相连接,其中跨线主桥全长3l2米.辽阳路东至海尔路以东372米,西至海尔路以西560米,全长987米.下面的实例分析以居住房地产(住宅)为研究对象.考察了该立交桥周边某4个小区的住宅价格,共收集了

9、154个样本数据.2.模型设定①区位特征变量该立交桥建成后,车辆沿鞍山路,辽阳路方向和海尔路方面的通行能力大大提高,同时青银高速公路~1308国道与市区路网的连接也更加顺畅.鞍山路杭州支路快速路也与辽阳路相通,大大增强了城市交通网的形成.考虑该立交桥所处位置并不是城市中心区域,因而选取的项目影响范围的半径为500m.距立交桥入口距离反atiMdetoPfficientSt{IErrort-StatisticPt-ob(=16932487003748718492890.0000()ZX一01306

10、0700381783420985000081oo0071872002420629692460∞5l002000101356002765336653420000420030001097300Ol9826553473500000300400016809100199998404805000004005000163530001977782686940.0000I('一0.fJj】8880014446—2.2073110,0289FL-0005103000230522133700I}285M