新慧嘉苑项目策划报告

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1、新慧嘉苑项目策划报告福州房地产市场调研【福州市整体市场分析】来自市房地产交易登记中心的最新统计数据显示，今年上半年我市商品房市场无论供给量还是消化量均大幅增长，主要指标增幅在40－80％之间；存量房市场则保持了这几年来一直高速向上的发展势头，主要指标增幅亦在50％以上；与前几年一直比较稳定的房价相比，上半年的房价平均涨幅超过了3－5％，其中有些区域（如福州东区）的涨幅超过了10％。和前几年走势和缓、过渡平稳的市场发展特征相比，上半年福州楼市表现出近年来少有“突然性、跳跃式”的变化：第一季度突然升温，市场全面火爆，价格快速上扬；第二季度则又突然走向平稳。一、房地产开发投资继续保持

2、快速增长，增长势头迅猛上半年完成固定资产投资94.4亿元，占全社会固定资产投资的42%，与去年同期相比增长48.2%，增幅比一季度回落13个百分点，增幅趋缓，房地产宏观调控效果初步显现。其中住宅投资57.2亿元，占投资总量的60.6%，增长66.8%。1-6月全市商品房施工面积1716万平方米，同比增长25.2%，其中商品住宅施工面积1442万平方米，占总施工面积的84%，比增29%；办公楼施工面积66.3万平方米，同比下降18.4%；商业用房施工面积121万平方米，比增5.9%。商品房开发结构合理，住宅开发仍为主导。受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响，新项目的开发步伐有所

3、放缓。1-6月份全市商品房新开工面积213.3万平方米，同比下降29.2%，其中商品住宅新开工面积192.9万平方米，同比下降28.8%；经济适用房新开工13.79万平方米。商品房竣工面积140.6万平方米，同比增长3.5%，其中商品住宅竣工115.3万平方米，同比下降4.6%；经济适用房竣工5万平方米。1-6月份开发商购置土地面积239.6万平方米，同比增长24.3%，土地购置费22.8亿元，同比增长80.5%。另据市国土资源局数据，上半年经营性土地出让面积1448.79亩，土地出让金额26.6亿元，平均每亩地价183.6万元。说明开发商储备土地的热情较高，但同时也说明地价增

4、幅较大。城市房屋拆迁规模得到控制。上半年共审批拆迁项目25个，比去年同期减少39%，拆除房屋建筑面积84.24万平方米，比去年同期减少15.4%，一次性安置率达75.6%。二、房地产市场供需两旺，供应量与需求量基本平衡上半年全市共批准商品房预售许可项目139起，批准商品房预售面积354.58万平方米；其中福州市区批准商品房预售许可项目134起，批准商品房预售面积347.82万平方米，供应结构基本合理（详见表一）。表一：福州市区新批准预售商品房物业类型构成表物业类别面积(万平方米)所占比例（％）与去年同期相比（%）住宅286.9382.4972.12商业用房15.064.33－3

5、1.95写字楼2.200.63－86.78车位34.109.81227.88其他9.532.74－58.8合计347.8210045.53商品房销售继续保持旺盛势头。1－6月全市商品房销售合同登记35319宗，面积413.14万平方米，比批准上市预售的商品房面积多出58.56万平方米，需求量略高于供应量，预售合同登记金额127.42亿元(详见表二)，分别比去年同期上涨了67.23％、59.28％、79.67％。其中商品住宅销售合同登记27137宗，面积348.37万平方米，金额99.05亿元。今年的登记量超过了供应量，说明今年市场需求异常旺盛的特点。其原因是，上半年，特别是第一

6、季度，在温州人购房的带动下，市场需求有些透支，一部分未来时段的需求被提前释放。上半年福州各类物业的价格都有上涨，其中上半年商品房均价为3196元/平方米，涨了3.1％，而住宅为2843元/平方米，涨了5.2％，但整个东区涨幅达到了10％。表二:1-6月全市商品房合同登记统计表1月2月3月4月5月6月合计宗数（宗）58174778645371924608647135319面积（万平方米）63.0053.370.5188.4358.9578.95413.14金额（万元）1955461560642135062665471805502619871274200商品房开发的热点在新区，金山

7、、鼓山和五四北成为三大集中区域。这几年来，新区逐渐取代旧区成为我市房地产开发的重点区域。金山新区、鼓山新区和五四北新区成为我市房地产开发的三大集中区，其开发量占了全市商品房开发量的一半以上。上半年，这三大新区的商品房预售批准量为184.14万平方米，占了商品房供应总量的52.94%。三、新区房价的不断飚升，促使了整体价格的不断走高三大区域是今年以温州为代表的外地人在我市购房的重点区域和房价涨幅最大的区域。相比去年，平均房价增长超过300元/平方米，涨幅超过10%。金山新区，今年上半年商品住宅