大魔方住宅项目定位报告：成都南延线金融后台大型高端综合体项目——大魔方，住宅部分专项定位研究

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1、“大魔方住宅项目”定位报告项目发展前提本项目基本情况：1、本项目是以商业为主体的城市综合体，商业的开发与运营是影响项目发展的关键。2、从城市综合体的运营来看，商业的整体规划、商业业态的设置以及商业运营形式对住宅（公寓）均有很大的影响，北京大悦城、北京富力中心、北京乐成中心等大型城市综合体均以商业起势，住宅（公寓）在后期销售，达到区域最高价与快速销售，商业对住宅的积极作用较大。3、根据本项目的发展态势以及目前周边不成熟的生活配套，本项目住宅价值的完全发挥得力于商业的开发与运营，住宅在商业整体运作思路清晰的前提下上市，有利于

2、充分挖掘与发挥住宅的价值潜力。研究目的：1、清晰认识区域市场发展以及区域住宅市场的前景；2、为实现该地块整体现金流平衡进行住宅产品快速销售；3、从商业运营角度，提升住宅的整体价值。市场研究主要结论发展机遇规避威胁市场研究主要结论——机遇机遇一：成都房地产市场进入复苏期，市场前景乐观根据房地产周期理论，成都房地产市场经历了2007年的繁荣期、2007.12-2008.5衰退期和2008.5-2009.1萧条期，2009.1正进入复苏期，在今后一段时间内，房地产市场前景乐观。机遇二：城南成交量、价同涨，表明市场信心逐步恢复2

3、009年上半年成交量已经超过2008年全年市场成交量，同时城南商品住宅成交均价呈现震荡走高态势，量、价同涨表明整体市场呈现明显复苏迹象，可见市场信心逐渐恢复。市场研究主要结论——机遇根据2008年城市建设定位，天府新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居五大功能。区域发展不断成熟，城南新中心的发展格局已初步形成，市场认知度、认可度高，区域发展潜力巨大。机遇三：区域发展不断成熟，市场认知度、认可度高，发展潜力大。机遇四：区域豪宅、高端住宅林立，已形成了高端居住气场。城南历来是成都富豪阶层的聚居区，该区域对于吸附高收入阶层来

4、说具有绝对的优势。早期的世纪城，以及去年入市的中海城南一号、龙湖世纪峰景、华敏世家花园等豪宅的开发，区域高端居住气场已经形成，对项目打造高端产品奠定了市场调性。市场研究主要结论——机遇机遇五：区域主力供应户型与主力成交户型高度正相关，区域客群需求指向性强。主力供应户型≈主力成交户型，两者高度正相关。根据统计分析结论，区域主流户型为80-90平米的套二，另外40-50平米的套一、120-150平米的套三。从总价的供需分析：目前区域住宅市场供需的主流总价段均为50-60万/套。另外60-100万/套的房源供需也相对集中。机遇

5、六：区域户型供求存在机会通过对套型、面积及总价进行交互后，目前以下房源是存在市场机会：40-50平米总价为30-40万的套一；70-120平米，总价50-80万的套二；100-140平米总价为60-100万的套三，是项目产品定位的重要依据。市场研究主要结论——机遇机遇七：2010年10月地铁的开发，将给项目发展带来巨大的波及效应。主要表现在以下几点：第一、带动区域的快速发展随着地铁的开通，城区之间的交通成本、时间成本降低，城市发展由原来被动式人口外溢向主动式人口外溢转变，加速区域城市化进程的发展，区域城市属性将越来越强，

6、为项目提供更多的购买客群。第二、提升项目住宅产品价值根据国内外相关研究表明，轨道交通站点对房价的影响半径大约为2Km。距离站点0.5km范围内比距离站点1-2km范围内的住宅，单价提升约15%以上。第三、项目可以借助于公共媒体对地铁宣传而促进项目的营销推广，降低项目的推广成本。市场研究主要结论——威胁威胁一：目前刚性需求占主导，对高价房源存在较大的抗性（数据来源：成都市房管局）（1）相对其他区域而言，城南供销比大于其他区域，其主要原因：在市场逐步回暖的大势下，刚需是购房的绝对主力，价格较高房源的去化速度相对较慢，导致城南

7、供需比偏高。（2）城南供销比高于其他城区，相对而言，城南供大于求，是成都竞争相对激烈的城区。威胁二：南三环外是成都商品住宅市场竞争最激烈的区域虽然城南新增供应量比城东低，与城西旗鼓相当，但城南新增供应量主要集中在南三环至终端广场之间区域，在竞争相对激烈城南，可以说，南三环外，是成都房地产市场竞争最激烈的区域。市场研究主要结论——威胁威胁三：区域商品住宅供应量巨大目前站南组团和大源-会展板块商品住宅剩余建筑面积约236.45万平方米，体量较大，区域竞争较为激烈。同时华阳板块存量约698.2万平方米，对项目购买客群分流也存在

8、较大的威胁。根据对天府新城区域内公开交易土地统计，未来潜在项目共8个，可供应住宅建筑面积共约152.3万平米（不含本案9万平方米住宅建筑面积），市场潜在竞争比较激烈。市场研究主要结论——威胁威胁四：随着地铁开通、区域快速发展，未来几年区域客群变动较大，增加了对市场把控的难度。天府新城自身的快速发展和地铁对区域发展加速