论消费需求、投机需求与房价上涨　

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1、论消费需求、投机需求与房价上涨摘要：文章从房地产商品兼具商品属性和金融属性的特点出发，在理论的角度对不同发展阶段需求结构的变化以及其对房价造成的影响进行了分析。健康的地产市场应以消费需求为支撑，为保证地产市场的健康发展，制定政策时应遵循：稳定性、稳步性、差异化三大原则。关键词：金融属性；商品属性；消费需求；投机需求一、引言房价虚高，中低收入者望房兴叹的局面已经成为事实，笔者认为对事实本身的争论已经没有必要，我们所应该做的和所能做的就是对爬房价虚高的原因和影响进行诔理性的反思，得出结论，并做出积极的应对，拿出合适绽的对策。本文试图从房地产商品的双重属性入手，从理鹱论的

2、角度探求在不同发展阶减段需求结构的差异以及对房束价产生的影响，寻找解决目峡前高房价困局的办法。二猗、消费需求和投机需求房皋地产商品不同于一般商品，簌它兼具商品属性和金融属性头双重特性，它既是消费品又楦是投资品。从商品属性的角皑度来看，房地产商品满足的是一般的消费性需求，购买俳的目的是为了满足消费欲望瞪，获得最大的满足感；从它揪的金融属性的角度来看，房最地产商品被看成是一种金融工具，购买它的目的不是为隧了消费，而是为了保值、避荨险、投机，将其变成是一种泉获利的手段，这种需求就是滔一种投机需求。消费需求在许多文章中将生活意义的茯消费需求和经济学意义上的残消费需求混淆，实

3、际上，生埔活意义上的消费需求仅仅指☆有消费的欲望，而经济学意盒义上的消费需求不仅要有消舡费的欲望而且又要有相应的藤支付能力。前者是一种潜在雯的消费需求，后者是现实的业消费需求。潜在的消费需郓求仅仅指有购买的欲望，但俭是并未达到购买的能力，这嗜种需求就是潜在的消费需求榜，这并不是经济学意义上的消费需求；现实的消费需求骠指既有购买的欲望，又要有相应的支付能力。即购买欲贫望和支付能力的统一体，二忡者缺一不可，这种需求才是燥经济学意义上的消费需求。骝投机需求投机需求不是≡为了通过购买满足自己的消阜费欲望，而是根据对趋势的判断来博取差价收益，以获嗵取最大的投机利润为目的。ヌ

4、影响投机需求的因素很多边，有经济的因素也有非经济鹚的因素，不管是那种因素，乒都是通过对投机利润产生影响而发生作用的。因此，我吏们可以从人的自利本性去观察人的投机行为，我们就会吗发现，投机利润，即：投机沼收益减去投机成本，它是投机需求的动力之源。因此，控制投机需求的关键就是控妫制投机的利润。因此，可以′通过增加投机成本，改变投Ｙ机预期，缩小投机利润空间宙来到控制投机需求的目的。投机需求和消费需求不同，郝但是二者又有着密切的联系噌。投机需求以消费需求为根橹基，投机需求往往是借助于柿消费需求推动形成的某种趋迫势来进行投机获利，没有消湄费需求为支撑，投机需求必僚然是无本

5、之木，无源之水，泰不能长久。三、推动房价上涨的原因及影响分析推动房价上涨的原因分析1馅、推动房价上涨的原始动力琨是消费需求，消费需求是地产市场繁荣的根本动力。第垸一，收入的增长。改革开放㈤以来，我国经济高速增长，胤居民收入迅速增加，随着收芴入的增加，推动了住房消费唏升级，越来越多的人们需要改善自己的居住环境。大量裳的居民从没有住房升级到有∞住房，从小住房升级到大住ㄢ房，房地产商品的消费需求急剧增加。第二，城市化进程的推进。城市化的另一面狱就是工业化，它要求劳动要殷素的相对集中。城乡劳动生а产率的差距，以及收入差距辉，造成了农村人口向某些中椭心区域的迅速集中。

6、人群的婀集中也带来了市场活动、商糯业经营以及服务业的发展，阏同时带来了住房需求的增加□。第三，住房分配制度改革孽。伴随着我国经济体制从计邮划经济向社会主义市场经济燥的成功转变，我国的住房分凌配制度进行了市场化的改革软，打破了以前的福利分房制ベ度。这样对商品房的需求也仁就增加了。2、在不同的呒发展阶段，推动房价上涨的啼主导因素不同。第一阶段，曛推动房价上涨得主要因素是逛消费需求。随着收入的增长隰、城市化进程的推进以及住欲房分配制度改革。房地产商品的消费需求迅速增加，房懈价出现上涨的苗头，这形成嘴了推动房价上涨的原始动力。有先见之明的人开始进行悒投机，形成投机需求的主体

7、，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不讫旺盛，它不是推动房价上涨鸾的主力力量。第二阶段，消费需求和投机需求都很旺盛蚬，总需求被放大，房价大幅上升。在这一阶段，由于担锰心房价继续上涨，有住房消镗费需求的人纷纷加入购房者曝的队伍，消费需求得到充分阗的释放。房价的上涨和实际利率偏低刺激了人们的投机怍欲望，更多的投机者不断加帽入到炒房的行列，投机需求不断增加。这时的投机需求葑已经成为推动房价上涨的重棵要力量。第三阶段，投机盛迢行，推动房价的非理性上涨擦。房价的持续上涨，不断刺脑激投机者欲望，为了获得更缒多的投机利润，出现了惜