房价过高原因调查

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-9-内容摘要房地产市场是一个复杂的市场，涉及到各个方面的关系和利益，同时房地产市场也是我国经济发展的重要发展之一，所以稳定、有序的房产价格对我国有益，而房价增长过快，则会给国家经济运行带来危机。本文通过调查，分析得出房价过高的原因与以下几个因素有关：土地价格的上涨、供求双方面的需求、房地产业的“暴利”和房地产业税制的不完善。针对以上原因控制房价的具体措施：土地调控、房地产市场的调控、对房地产税收政策进行改革和对房地产税的各个环节实施一体化管理。使房地产管理走向良性轨道。经过以上的中国房价调查、分析，得出以下调查结论：中国的房地产市场需求还是过热的，中国房价下降需要一定的时间周期；中国房价最近还有保持上涨的趋势，但由于国家的宏观调控，这种上涨的趋势将得到控制，形成一种合理需求上涨的趋势。关键词：房地产市场平均房价土地价格宏观调控 -9-目录一、房价过高调查的背景和目的1（一）本文调查的背景1（二）本文调查的目的1二、房价过高的调查过程和调查结果1（一）房地产价格与当地购买力调查情况和结果1（二）我国房地产价值构成比例调查情况和结果3（三）中国土地供给方面的调查情况和结果4（四）我国房地产投资、需求方面的调查情况和结果4三、中国房价过高调查分析和调查结论6（一）基本面土地价格的上涨6（二）城市化和投资渠道狭小使需求面增大6（三）政策面上房地产税制的不完善6四、对中国房价过高进行调控的建议6（一）加强对土地供应的调控7（二）对房地产市场供需平衡的调控7（三）对房地产税收政策进行改革7参考文献9 -9-房价过高原因的调查报告——以中国商品房市场为调查对象一、房价过高调查的背景和目的（一）本文调查的背景2008年的我国房地产市场是一个不平静的市场，珠三角地区，主要是以深圳、广州、包括珠海为主地区的房价出现了降价趋势，中国房价过高也成为了社会关注的焦点。从整体上看，中国的房价将出现“调整期”，但不会出现大降，小幅上涨仍有可能。尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是2008年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。（二）本文调查的目的中国房价过高不仅使得居民没有购房的支付能力，降低了居民住房的需求和福利水平，也会导致社会资源越来越向少数人集中，导致整个财富分配越来越两极分化，从而造成一系列的社会问题，中国房价过高与科学发展观并不符合。房地产的刚性需求是建立在民众有能力购买得起住房和对对住房购买的支付能力的基础上的，离开这点那只是住房需要或潜在需求，而不是现实的住房需求或住房的有效需求。可见，住房需要并不是房地产市场发展的动力，也不是房地产市场的刚性需求，房地产市场的发展只能是居民有支付能力的有效需求。而有效需求必须由基本的经济因素所决定，如经济增长、个人可支配收入增长及储蓄增加和财富积累。而整体住房的需要则视社会人口的增加住房户数及人数而定。中国房价过高不仅使得居民没有购房的支付能力，降低了民众住房的需求，降低了民众的福利水平，也会导致社会财富越来越向少数人集中，导致整个财富越来越两极分化从而造成一系列的社会问题。在这方面，无论是地方政府还是中央政府都应该有足够关注。因此，从目前国内最大的社会问题来看，就是社会财富两极分化。调查我国房价过高的原因，并找出对策，有利于我国居民的社会福祉、我国经济的稳定发展和社会和谐的构建。二、房价过高的调查过程和调查结果（一）房地产价格与当地购买力调查情况和结果房地产市场的特殊性就在于住房既是普通的商品，同时又是一种投资品，可以作为投资的对象。因此，对于房地产市场的讨论就不能够仅仅按照一般商品去讨论，其住房需求的构成也就不是单一的生活需求，还包括投资需求以及投机需求等等。下面以世界五大洲的大城市房价和购买力进行调查。表1世界大城市房价、购买力和购买时间表（以2008年最新调查为例）地区国家城市平均房价（人民币）当地居民平均月 -9-收入（人民币）实际购买房屋年限（以70㎡为例）北美美国纽约45000元20000元20年南美巴西圣保罗38000元10000元35年亚洲日本东京40000元23000元18年亚洲中国北京23000元4500元35年亚洲印度孟买25000元3000元40年澳洲澳大利亚墨尔本28000元15000元25年非洲埃及亚历山大12000元900元45年西欧英国伦敦37000元18000元20年西欧德国柏林26000元12000元25年东欧捷克布拉格25000元5000元30年东欧波兰华沙20000元4000元45年表2中国大城市房价、购买力和购买时间表（以2008年最新调查为例）所在区位所在省城市名称平均房价（人民币）当地居民平均年收入（人民币）实际购买房屋年限（以70㎡为例）华北首都、直辖市北京23000元4500元35年东南直辖市上海22000元4000元40年华北直辖市天津12000元3000元40年西南直辖市重庆8500元3500元30年东南广东省广州8800元6000元30年由表1、表2中数据可以看出，在世界五大洲的大城市中，房屋价格单价都是比较高的，以当地平均工资为衡量标准，购买一套70㎡的住房平均需要25年的标准，而作为发展速度比较快的大城市，则为30年，我国北京则为35年。在这些国际大城市里，日本东京房价相对比较低，但那也是日本房地产泡沫破裂化的结果，由于国际大城市商业发达，购买力强劲，所以说在世界大城市中都有房价过高的现象。表3世界二、三线城市房价、购买力和购买时间表（以2008年最新调查为例）地区国家城市平均房价（人民币）当地居民平均月收入（人民币）实际购买房屋年限（以70㎡为例）北美美国休斯敦23000元18000元10年南美巴西阿雷格里港12000元8000元12年亚洲日本宫城县15000元10000元10年亚洲中国南宁4000元1000元35年亚洲印度帕纳吉30000元2000元50年澳洲澳大利亚凯恩斯18000元12000元8年非洲埃及基纳12000元900元45年西欧英国德比郡25000元10000元20年 -9-西欧德国莱比锡16000元8000元15年东欧捷克利比里克15000元4000元20年东欧波兰什叶青15000元3000元25年表4中国二、三线城市房价、购买力和购买时间表（以2008年最新调查为例）所在区位所在省城市名称平均房价（人民币）当地居民平均年收入（人民币）实际购买房屋年限（以70㎡为例）东北吉林省长春4200元1300元35年华北河北省石家庄3800元1400元35年东南江苏省苏州8000元2700元40年西南四川省成都3200元1200元30年西北陕西省咸阳2700元1000元35年中南湖北省荆州3200元1100元40年中南湖南省长沙4300元1500元35年从表2、表3调查，可以看出我国二线、三线城市，以南宁为例（我国二、三线房价均价为3712元/㎡）同其他国家对比，房价明显偏高，以当地平均收入买套70㎡的住房，需要35年，而且我国二线、三线城市是没有多大国际购买力的，说明我国房价在二、三线城市中存在一定的泡沫空间。（二）我国房地产价值构成比例调查情况和结果图1我国房地产价值构成比例（以周口市为例）从图1调查中可以得出我国房地产业存在两个主要问题：其一，我国当前房地产业的利润率过高，一般来说，目前我国房地产开发商的平均利润为20％－30％，这还不包括他们自炒楼花所得，如果加上这块利润率可达30％－50％，大大超过了国际上多数市场经济国家房地产开发6％－8％的平均利润率，我国房地产业名副其实地称为“暴利行业”；同时由于中国是独特的二元经济，由于国家宏观调控的缺失，一些过冷的行业业转型后也将资金打入到房地产市场中，使我国房地产市场以暴利形式得以畸形增长。 -9-其二，我国房地产税制设计不合理，在房地产的流通环节里，税种多、税负重，而在房地产的保有环节课税少，这样房地产开发商就可以把这些税负转嫁到房价中，从而提高了房价。房地产税收制度中部分税种税基交叉，存在重复征税，加重了房地产业纳税人的税收负担。现行税制对房屋租金收人既征收营业税，又征收房产税，还要缴纳个人所得税或企业所得税；对房地产转让既要按转让的纯收人征收个人所得税或企业所得税，又要按转让房地产取得的土地增值额征收土地增值税，由此可见税基的交叉与重复，这样不仅提高了纳税人的税收负担，也不符合税收的公平、效率原则。（三）中国土地供给方面的调查情况和结果表5固定投资价格指数及土地交易价格指数（2001年-2007年）年份固定资产投资价格指数土地交易价格指数20011001002002100.6107．72003102.8121.72004108.6131.12005109.7141.52006115.6160.12007123.4174.2从表5可以看到，固定资产投资价格指数和土地交易价格指数都是呈上涨趋势，与整个国民经济的发展趋势是一致的。固定资产投资价格指数与土地交易价格指数的上涨，实际上是房地产投资的成本在增长，而且，土地交易的价格指数增幅要明显的高于同期的房屋销售价格指数。（四）我国房地产投资、需求方面的调查情况和结果图2房地产业占世界各国、地区GDP比重从图2来看，我国GDP的增长而且是较快的增长主要靠房地产业发展来拉动，房地产业占到了整个GDP总量的21%。对于众多投资者来说，很容易产生聚合效应。因为，在整个宏观经济一路走高的情况下，投资的利好倾向比较明显，容易刺激银行的存款进人市场，也即大量的资金投资到市场中来。而房地产市场是全国各类市场中比较 -9-热门的一个市场，同时，由于住宅的两种属性，人们不会认为房屋会随着经济的发展而贬值，因此，对于房地产市场的投资就明显的加快，从而进一步推动了房地产市场的发展。图3自住购房需求（以周口市调查为例）从图3中可以看出，以周口市为调查对象，准备现阶段买房的占到了61%，持观望态度和过几年再买的分别占15%和20%，而不买的则占4%，说明我国自住房屋需求量还是很大。居民人均可支配收入的增加，无疑扩大了需求，使得住房消费成为居民消费的主要组成部分。由于房屋作为一种商品，它的生产周期较长，而且具有不可移动性，因此，短期内，其供给基本上保持不变，但同期的需求却可以增加很多，因此，居民人均可支配收入的增加，增大了对住宅的需求，一定程度上促进了房价的走高。图4居民理财投资比例表（以周口市为例）从图4中可以看出，不动产投资在居民投资中占有主要地位，仅次于银行存款。房屋作为一种商品具有保值增值的特点，因此，很多人购房是出于一种投资需求，但是，这种投资需求却给那些没有住房需要住房的人带来了房价过高的问题。 -9-投资性购房与消费性购房有着本质的区别，前者反映的是真实的购房需求，而后者反映的是与投资回报的期望值有关，当房地产成为主要的有利可图的投资对象时，投资者就会积极地购买房产并消极地等待房产升值，这时房地产的需求将大幅增加，而房价泡沫也会发生。三、中国房价过高调查分析和调查结论房地产业是一项复杂的行业，从拿地、规划、建设、交工到入住需要和很多的部门打交道，所以中国房价过高也是多方因素造成的。下面就从基本面、供应面、和政策面三个角度结合调查情况来分析中国房价过高的原因。（一）基本面土地价格的上涨房地产业是基于土地的发展产业，土地是房地产业的根基，土地的供给能反应房地产业的基本面。我国土地一级市场一直沿用土地批准制度，这也提高了房价构成中的土地费用，从而提高了房价，我国土地供给的不平衡和稀缺性从根源上造成了房价的上扬。从国际上平行来看，实行严格土地供给的国家有韩国、泰国和哥伦比亚等，在这三个国家中，如果土地供应不足，就会直接拉动房价的上涨，但如果政府能够提供适应社会需要的足够土地供应的话，土地价格上升的影响不会对房价产生过重的影响。（二）城市化和投资渠道狭小使需求面增大根据中国中长期社会经济发展目标，从1978年来三十年间我国的城市化建设经历了空前绝后的发展。如果至2020年中国的城市化水平达到55%，即55%的人口居住在城市，那么从现在至2020年平均每年新增城市人口将超过一千万。如此宏大规模的城市人口增长无疑将提高住房需求，而且大多城市“买房子，落户口”的政策更在政策层面上刺激了外来人口的房产购买力，而城市人口中的独生子女化政策，则出现了“两家贷款购买一套房”的现象，从需求购买来看，我国房产购买力还有需求空间；同时，房价的持续高涨和有效的市场营销广告策略，相比我国其他投资方式又更大的稳定性，我国投资中房地产投资占了三分之一的份额。（三）政策面上房地产税制的不完善税收是国家调节经济方面的一种重要手段，在房地产业业不例外，房价的涨跌受到了税收的政策面的影响，如美国房产赠予税的存在就一定程度上控制了房价的暴涨，而中国的房地产业需要缴纳的税种比其他任何一个行业缴纳的税种都多。从土地使用权的出让到房地产开发、转让、保有等诸环节，涉及的税种多达12个，而且当前我国房地产税（不动产税）比重低，仅占全部财政收入的2.36%，占地方财政收人的比重也仅为8.12％。而在西方发达的市场经济国家，房地产税或财产税是税收重点，占基层政府财政收人的比重可达71％。四、对中国房价过高进行调控的建议我国的房地产政策以前一直有一个误区，认为市场化是调整供需的有效工具，但实践证明市场化政策有其滞后性，而且在金融普遍超限的资本市场中，以美国、日本治理房地产市场的经验，政府的宏观调控政策才是稳定房价的根本措施。（一）加强对土地供应的调控1． -9-加强土地市场监管，盘活存量土地，制止炒买炒卖土地行为。重点落实《市场房地产管理法》关于土地出让合同约定：期限届满1年不动工开发的收取土地闲置费，满2年不动工开发无偿收回土地使用权的有关规定。对一些开发商手中掌握成片土地，在滚动开发过程中仅部分动工而大量土地仍闲置的问题，实施“招牌挂”出让土地，以解决之前开发商通过协议方式所取得的土地存在的囤积现象及因土地增值带来的超额利润的控制等问题。2．改变土地出让制度，实行土地年租制，在一定程度上降低房地产价格构成中的土地取得费用。（二）对房地产市场供需平衡的调控政府对房地产市场供需平衡的调控要做到：首先，稳定现有调控政策，完善相关配套措施，抓紧贯彻落实。其次，保持政策的稳定性和连续性，重点抓好已经出台的调控措施贯彻落实。第三，加快深化城镇住房制度改革，完善住房保障制度，切实保障低收入家庭住房保障问题。第四，加大政策宣传力度，正确引导市场消费。因此政府在具体措施上要注意以下几点：第一，在房地产行业引入竞争机制；第二，解决信息不对称的问题，如福州市物价局就公布商品房成本信息，让房价成本信息透明化，可以让公众了解开发商各个环节的真实成本，还购房者知情权，解决信息不对称问题；第三，开展房地产市场专项整治，加大对典型案例的查处力度，重点查处捂盘惜售行为。相关部门还将在商品房销售过程中落实“实名制”，加强对商品房销售秩序的监管。（三）对房地产税收政策进行改革在2005年3月4日国务院发展研究中心、财政部、国家税务总局、国土资源部等部门就《中国房地产税收政策研究》报告进行研讨，会议明确“正税、明租、清费”将成为税改方向，标志着对房地产税收调控的开始。正税，即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税；明租，即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质；清费则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。1．简化流通环节税种，提高办事效率目前流通税种繁多，办理房产转让、租赁手续，仅各种税单就要打印许多张，办事效率低下，根本谈不上透明度。要归并精简税种。除房地产开发经营企业外，其他单位和个人的房产转让行为，不征营业税；取消对个人征收固定资产投资方向调节税；将契税改名为房地产取得税；将所得税、增值税合并。简化后流通环节除印花税仍双方缴纳外，转让方、出租方只缴纳所得税，购买方只缴纳房地产取得税，内资单位购房仍暂保留征收固定资产投资方向调节税。2．降低流通环节税率，促进流通降低流通环节的税负，以达到活跃交易市场，促进房地产行业发展的目的。住宅、非住宅转让的税率应当大体一致。按合并后的税种，印花税税率取0.05％，税基应为转让、出租合同金额、出租的按年计征。转让出租所得税的税率取5％左右，税基应为房地产转让、出租的净所得额。房地产取得税的税率住宅取1.5％，非住宅取2％，税基为房地产价值。固定资产投资方向调节税税率应根据社会经济结构的现状及发展趋势研究确定。3．全面开征房产税 -9-为优化资源配置，扩大税源、保证房地产税收总收入不因流通调节税率的下调而大幅度下降，同时为便于税收征管和房产管理，应全面开征房产税。即不论住宅或非住宅，也不论出租或自用全面征收房产税。非住宅税率取1％；考虑到目前有相当多的居民购买房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持，拥有私人住宅的多数居民属中低收入者，住宅房产税可暂采用低税率，取0.5％左右，逐步过渡到与非住宅相同。税率为房地产价值。同时采取优惠政策，减轻低收入家庭的税收负担，如每个家庭可享受80－100平方米住宅房产税免税优惠，或低收入家庭通过申报、公示、审批等公开程序，免交一处住宅房产税。综上所述，经过以上的中国房价调查、分析，得出以下调查结论：中国的房地产市场需求还是过热的，中国房价下降需要一定的时间周期；中国房价最近还有保持上涨的趋势，但如果国家宏观调控方法得当，这种上涨的趋势将得到控制，形成一种合理需求上涨的趋势。 -9-参考文献1.邱强：《我国房地产泡沫的实证分析》，城市经济、区域经济，2007.62.杜嘉庆：《“正税、明租、清费”对房地产结构的辩证影响》，城市经济、区域经济，2007.83.李景国：《2006年土地市场治理整顿及其对房地产的影响》，中国房地产报告．2007.54.邹晓云：《2006年中国城市地价状况分析》，中国房地产报告，2007.55.张鸿雁：《中国房地产评论》，东南大学出版社，20076.吕萍：《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，20017.凌传荣，施寒：住宅市场供需价格差异原因分析及对策研究，重庆建筑大学学报，20078.李红云：我国住宅资产价格过高的成因分析及对策建议，武汉金融高等专科学校学报，20079.刘学成：国内房地产周期研究综述，中国房地产，2001.510.沈悦，刘洪玉：房地产价格与宏观经济指标关系的研究，价格理论与实践，2004.11