南昌瑶湖项目全程策划总体方案2007

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1、南昌瑶湖项目全程策划总体方案2007-11-27第一部分:市场部分第一章本项目地块条件分析                            第一节这是一个好的项目一、项目地块本项目占地面积347333平米（521亩），扣除沿湖景观用地后，建筑用地面积219144平米（329亩）。项目西邻昌东高校园区（与“江西师范大学仅学院路一路相隔，东临瑶湖，南临昌峡公路。东西跨度平均321.6米,包括退让瑶湖75—100米范围，南北长约1080.5米,呈东西窄，南北长的条状格局。这种条状形地块私密性强，好规划，建筑好布局，容易开发

2、个性化产品。二、区位项目位于南昌市东部瑶湖风景区和高校区结合部，独享两种资源：高校区的人文教育资源与瑶湖天然湖泊资源，前者是教育产业的功能布局，而后者是瑶湖环湖产业，而腹地则是南昌高新区、工业园区，是未来南昌产、学、研、居住、休闲、度假等阳光产业开发的功能区，随着各项配套工程的实施，离八一广场仅10公里的瑶湖板块可谓紫气东来，正慢慢吹进大南昌。一个以生态、游憩、文化为主体的标志性形象地区可望形成。三、交通条件本案处于瑶湖大桥之侧，紫阳大道已建成通车，地段在交通上的便利性日益明显。宽达60米的紫阳大道对于南昌市整体交通的东部

3、辐射是处于“咽喉”的关节，是勾通赣东北的交通主动脉，连接长三角的江西第一路，而昌东大道和乐温高速构建的城市外环线更是彻底打开了南昌东大门。此外，建设中的京福高速也横穿瑶湖而过。从发展趋势看，本案所处的板块交通大格局形成，将做活南昌发展的大势。四、项目周边配套昌东高校园区中，江西师范大学与本案一壁之隔，从投资情况来看，通过各种投资渠道，江西师范大学的校区建设的投资总量已超过了十个亿。商业配套及生活设施也有了一定的完善，已建设或规划了文化中心、体育中心（田径场、游泳馆、面积达10000平方米的体育馆）、服务中心（超市、餐饮、超

4、级市场）等一系列设施，这表明在不远的将来项目周边大配套会日渐成熟。五、项目核心资源本案地处瑶湖风景区，可借瑶湖水面打造核心竞争力。瑶湖是南昌市城东近郊地区最大的内陆天然湖泊，现有水面近三万亩，其水面面积相当于南昌城内城外八个湖泊面积的总和。春夏之际，湖面开阔，烟波浩渺；秋色之时，更有数以万计的珍奇候鸟纷至栖息，美不胜收。六、项目文化底蕴本案依傍瑶湖，瑶湖不仅景色卓绝，而且历史文化底蕴丰厚。瑶湖“沿湖八景”即明代建筑蜚英塔、刘城庙、大庆古寺、长江古渡、二圣明灯等，神奇的民间传说，丰富的文化名胜，形成了瑶湖独特的景观线。昌东高

5、校区的兴建直接唤醒了千年沉睡的瑶湖，加上国家级的高新区，使京东版块成为全省高学位人才最集中的首智之区，文化氛围之浓厚无出其右者。作为地产开发来讲，这里则拥有全市第一流的天然教育配套，以及汇聚人流的巨大聚集效应。第二节、这是一个不好的项目一、区域不成熟，认知度低项目所处瑶湖板块房地产开发滞后，区域不成熟，现今只有其旁的艾溪湖万科长岛支撑，尽管销售不错，但购房者心理认知度不高，驱动力不强，与红谷滩、象湖、青山湖的认知度不可同日而语，区域形象未改变，虽有高校园区的拉动，但是仍然没有从根本上改变大势。风往北吹已成定局，但紫气东来尚

6、假时日。二、       交通不好从市区到项目活路只有一条，就是紫阳大道，道路网尚未成形，公交线路也少。三、周边环境及配套不好1、地块对面的农民屋2、项目北面结合部处高校园区发展用地未开发3、高校区相关的配套还是纸上谈兵4、瑶湖景观工程还没实施第二章   本项目产品市场环境初析第一节、宏观政策环境分析——严字当头，供需两控一、土地政策2004年作为房产行业的政策年，其影响的冲及力不可谓不深远，随着房地产市场在各大小城市的愈炒愈烈，国家宏观政策的力度也适时加大。去年下半年，国土资源部下令，2004年8月31日前停止一切土地的

7、协议转让，改为以公开招投标方式转让，出价最高者才能中标。及时有效地对房产市场的过度紊乱给予了遏制。而对别墅用地的供应更是同步进行，早在前年，国土资源部就发布紧急通知，决定至少5年内，国家将不再为别墅类建设提供土地，因此，现有的别墅用地都是在此之前批出的，这表明别墅的供给量会有所放缓。二、信贷政策与房产行业息息相关的宏观大势，其一是土地政策，其二就是金融政策，对于房地产贷款方面，国家也先后实施了一系列的信贷调控政策。央行在去年调升贷款利率，今年又再次调升，倍受广大投资者及开发商的关注。据此各大银行相继调升个人住房按揭利率及首

8、付比例。有的银行甚至严控别墅项目贷款和按揭贷款。目前，中国银行也打算在近期严控豪华别墅住房贷款，停止别墅个人住房贷款，这在个人购房贷款领域尚属首次，这对高档别墅开发商资金压力增大，对购买者来说可能会持币观望或推迟消费——抑制需求。三、       地方政策环境自2004年以来，南昌市根据国家宏观调控政策