香榭景园定价策略2012.12.7

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1、香榭景园定价策略一、客户情况香榭景园国庆至12月3日蓄客情况：截止到2012年12月3日蓄客652组，其中看单身公寓的90组，2房的133组，小3房的271组，大3房的118组，店面40组。其中关注多层产品的客户有286组。我们抽取了195组明确表示过心理价位的客户，做出统计：价格6000左右6000-63006300-65006500以上数量1094214301#2#楼心里价位表二、香榭景园定价策略定价说明1、楼梯房建安成本低于电梯房，因此价格方面不宜定的过高，楼梯房建安成本较高层会低1300元/平方米左右，而我们项目和周边大盘相比，均价低1000元/平方米左右才具备市场

2、竞争力。2、周边宏泰御景开盘价预计在8000/平方米左右，理想城目前均价为9045元/平方米（高附加值，赠送40-50平方）。3、我们认为“香榭景园”定价策略以最大限度回笼资金为考虑点，减少销售难度，同时炒热项目，为后续房源的推售做好铺垫。4、从目前来访客户的价格意向了解，主要的价格范围在6000-6500元/㎡之间。依据我司对目前市场分析，我司认为1#/2#楼总体销售合理均价为：6100元/㎡（预计可实现90%销售率）3均价表楼号套数总面积均价总价1#603355.36050202995652#302455.5615015101325合计905810.8610035400

3、890说明：1#部分1梯5户，公寓多，因此均价低于2#。定价1、垂直定价楼层垂直定价说明：（P为1#2#基价）①由于是多层住宅，普遍存在3、4F的关注度、喜好度较高，其中2#2F东西两侧次之（2楼东西两侧带有大露台，其中东侧70.61平方，西侧85.41平方，因此可适当提高价格）;最后是5F。②6F抗性较大，采取拉大价格优势，促动此类楼层；③根据以往实际销售情况看，5、6F当价格较其它楼层优势较大时去化速度加快，6F低于其他楼层即可。垂直定价楼层价差6P-2005P+504P+1003P+1002P3注：2#88平方2F带有露台，故东西两侧2F定价为P+200水平定价楼层水

4、平定价说明：（A为楼层基价）1#户型配比定价差异（东西两端为公寓楼）公寓=A+30AAAA公寓=A+30东西两端朝向定价差异A+30AAAAA+502#东西两端朝向定价差异A+30AAAAA+50景观定价1#、2#景观定价说明：（D为1#楼均价）①2#靠近主入口；②1#1梯5户，多为公寓D(元/㎡)D+100（2#）(元/㎡)香榭景园售楼部2012年12月5日3