重庆房产税试点改革的实效分析

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1、摘要：重庆房产税试点改革的实际效果并不显著：在调节居民收入分配方面，虽然政策的出发点在于减少社会财富分配的不均，但房产税规模偏小使其调节收入分配的作用有限；在调控房产市场价格方面，虽然限制了高端消费，但对整体房价影响有限；在组织财政收入方面，虽然房产税对财政收入的构成具有一定的影响，但其在地方财政收入中占比很低。但从长远来看，试点方案的实施有利于对房地产市场的结构调整，并对推进住房制度体系建设具有极为重要的作用。因此，重庆房产税改革试点的制度建设意义远大于实施效果。应积极推进公租房、安置房建设，合理引导

2、刚性需求，构建“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系；提升房产税对财政收入的贡献度，降低地方政府对土地财政的依赖性；改进房产税税制设计，稳步推进房产税扩围改革。　　关键词：房产税改革，房产市场调控，收入分配调节，地方财政收入，土地财政，住房制度体系，房产税扩围改革，房产税税制设计 　　一、引言　　2011年1月，上海和重庆分别印发了对个人住房征收房产税试点的暂行办法，拉开了房产税改革试点的序幕。2013年5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围。2013年7月北京、南京、青岛、深圳等

3、地已上报房产税试点方案，有望成为房产税试点城市。有人认为房产税是降温房地产、缩小不平等差距、为地方政府提供可持续收入的终极“黄金子弹”；也有学者基于房产税试点城市房价依然上涨的事实，对房产税的实施效果持怀疑态度。　　近年来大量学者围绕房产税对社会经济系统的影响进行了较多探讨，其研究成果对房产税改革实践起到了一定的指导作用，房产税的改革是促进税收公共化和推进符合市场经济要求的公共财政体制建设的良好契机。但由于相关基础数据缺乏，国内学术界关于房产税的区域政策效应研究的文献并不多，尤其缺乏利用计量模型进行的实

4、证研究。同时，房产税是地方财政税，针对某一个区域深入研究房产税对区域经济发展的影响比宏观层面的分析更具现实意义。　　上海、重庆的房产税试点改革，是在房价上涨过快的背景下出台的，是国家一揽子调控措施的组成部分，但房产税试点方案偏离财产税属性而表现出商品税的特征，其具有的组织财政收入和调控经济的功能也需重新衡量。重庆属于中等房价的内陆城市，其房产税实施的是“存量模式”，研究重庆房产税的改革效果有利于房产税在全国的推广。因此，在房产税扩围大讨论的背景下，本文以重庆的房产税试点改革为案例，从房产税调节居民收入分

5、配、调控房产市场和组织财政收入三个层面分析房产税的实施效果，进而提出进一步改革的建议。　　二、房产税的功能　　1.房产税与居民收入分配　　房产拥有量的多寡是社会财富分配不均的表现。房产税作为财产税属于直接税，由于税负难以转嫁，纳税人缴纳房产税直接减少其税后收入，房产税征收过程实际上就是收入再分配过程。Netzer（1966）认为财产税相对于现行货币收入来说是均衡的，在一定程度上具有累退性。财产税是基于住宅单元价值的比例税率，因为低收入家庭在住房上的支出比例大于高收入家庭，所以，相比之下承担的财产税义务也

6、较重。Melszkowski（1972）认为房产税资本收入比例会随着总收入的增加而上升。Aaron（1975）认为短期内，对资本征收财产税将归宿于资本所有者头上，高收入家庭承担的税负相对较多，即不动产税具有明显的累进性。理论上讲，房产税作为政府调节财富分配的有效工具，对促进经济、社会和谐发展具有独特作用。　　2.房产税与房价的关系　　国外学者对房产税与房价关系，有三种代表性观点。第一种观点是“传统观点”，认为开征房产税会导致房价上升，并最终将税负转嫁给消费者。第二种观点是“受益观点”，认为房产税仅是当地

7、居民对本地公共服务的一种支付，房产税仅是一种使用费，类似人头税，不是资本税，对资本和资源配置没有产生任何扭曲，而且对住房价值也没有任何影响。第三种观点是“新观点”，认为传统观点的部分均衡分析是高度误导的，因为他们忽视了所有辖区均有房产税；房产税导致了当地不可移动生产要素和商品价格的变化，因此，房产税是资本税，会使房价下降。　　关于房产税与房价的关系，国内学者也进行了一些研究，他们没有延续国外的观点继续讨论房产税是资本税还是流转税，而是从房产税影响供求关系角度研究，得到三种观点：房产税推高房价、房产税对房

8、价无影响和房产税降低房价。例如，夏商末（2011）认为房产税对房价的影响取决于其方案设计，在我国房产税更有可能推高房价，原因是Tiebout提出的居民“用脚投票”的假设在我国并不成立，居民总是从农村流向城市，从二、三线城市流向一线城市。睢党臣等（2011）分析认为房价的变动主要由市场供求关系决定，从短期看，房产税能在一定程度上遏制房价的快速上涨，但从长期来看，房产税抑制房价高涨的作用非常有限，需借助于其他手段。骆永民等（2012）构建动态一