北京亚澜湾别墅项目广告整合推广策略

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1、北京亚澜湾【整合推广策略】StrategyAd.Planning目录ContentsPART1关于市场PART2关于产品PART3创意表现PART4推广建议PART1关于市场一、北京别墅市场概况分析北京别墅市场自1990年开始历经10余年发展，逐渐形成了最具竞争的区域格局：即“一山”、“二河”、“三线”、“四高”“一山”指西山；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路依靠这些区域这形成了几个主要发展板块：●国际化主题的天竺板块（中央别墅区）●舒适居住主题的亚北板块●西山美景主题的香山板块●

2、休闲风景主题的怀柔、密云板块小结：逐渐形成板块发展效应，卖点各不相同据北京市建委颁发“销售许可证”信息，2005年仅前3季度，新增别墅供应就达到了250.93万平方米，较2004年同期增加26.48%。2005年别墅供应量已经达到历史最高水平。2006年北京市场仍上演“别墅年”，其中昌平、顺义仍是新盘重镇。小结：市场高速增长，市场容量急剧膨胀在早期别墅客户中，境外及港澳台一直购买主力，随着中国经济的快速发展，国内新兴财富阶层成为北京别墅市场的购买生力军，郊区化生活的理念正逐渐成为一种潮流，并被更多的人所接受，这种变革将带动更为广泛的别墅需求。小结：经济快速增长引发生

3、活方式变革，消费群体扩大二、各板块代表项目定位及推广差异化分析西山美庐：香山，皇家景观豪宅地理位置：海淀区香山南路99号开发商：北京香山双新房地产有限公司占地面积：22万平方米主力户型：地上建面358-413平方米价格：人民币600-900万/栋小结：山景别墅代表作，形成鲜明价值区隔，确立市场地位观唐：回归四合院地理位置：朝阳区香江北路开发商：博华紫光置业有限公司占地面积：48万平方米主力户型：271—446平方米价格：人民币20000元/平方米小结：中式别墅代表作，形成鲜明价值区隔，确立市场地位纳帕溪谷：纯味美式生活体验地理位置：昌平区大柳树环岛东南开发商：北京翰

4、宏基业房地产开发有限公司占地面积：60万平方米主力户型：地上面积189—468平方米价格：人民币11000元/平方米小结：北美别墅代表作，形成鲜明价值区隔，确立市场地位保利垄上：舒适生活、和谐自然境界建筑类型：独栋别墅均价：8500元/平方米点评位置昌平区小汤山镇交通位置：五、六环之间小结：保利艺术品牌内涵及适度独栋总价形成鲜明价值区隔，确立市场地位温哥华森林：森林别墅昌平区北七家镇东沙各庄交通位置：五、六环之间建筑类型：独栋别墅均价：11000元/平方米小结：森林别墅代表作形成鲜明价值区隔，确立市场地位通过以上分析可以看出，上述项目之所以形成了较强的市场影响力在于

5、推广中实现了准确而独到的市场占位即代表了一类产品，形成了极强的差异化本案推广成败的关键在于找到高度、准确、唯一的市场占位面对竞争激烈的北京别墅市场，我们应该如何准确突围，确立自己的市场占位？一切都应从产品出发，去寻找答案!PART2关于产品先看地段环境54万m2领地，倚南山，俯河湾，佳境天成57万m2潮、白河两河环抱，8.7万m2观澜湖水波浩淼90%绿化率，0.15容积率，北京绝无仅有的生态翘楚京承高速密云出口500米，40分钟畅达北京市区得天独厚的风水宝地，绝无仅有的原生环境再看建筑规划中国十大名宅之一，德国后现代豪宅设计风格每户赠送300-1400m2私家庭院，

6、临水庭院附赠平台及水岸码头独栋、双拼、联排、酒店公寓，面积为253－596m2挑空、下沉，错落有致，南北赠送双露台风格鲜明的艺术建筑，多元尊荣的闲逸人生最后看配套服务动、静双会所，水上俱乐部、私家码头、贵族跑马场，业主专享距密云县城1公里，购物、娱乐、就医、上学等生活配备一应俱全密云水库、南山滑雪场、司马台长城、雁栖湖等名胜景区环绕高雅尊贵的休闲配套，随心逍遥的品位呵护优势如此明显的产品，我们的突破点在哪里？先看看四年来亚澜湾留给市场的声音：亚洲至尊级山水名宅山水名宅观澜天下名宅亚澜湾亚澜湾水岸新别墅为少数人的心襟而生四年来，几次推广包装都停留在山水及原生态环境上且

7、所有主张都偏口号化，难以形成切实的心理触动及附加值就目前市场而言，一方面山水优势及原生态自然环境是亚澜湾留给市场的主要声音也是被市场认可并接受的价值点另一方面过分强调山水等自然环境，无形中放大了我们离市区距离远的弱势再者四年来的反复强调市场已麻木，客户已产生心理疲态显然，原生态是本案的重要卖点但凭此一点显然不够，更重要的是在于发掘原生态背后的价值和文化对别墅而言，没有文化和故事，就没有持久的生命力洋正认为：亚澜湾最大的稀缺或切入点不是人工的雕琢规划而是时光与自然的造化是两河交汇形成的扇面半岛湾区以及由此带来的比肩世界的湾区居住文化和生活方式每一个具有国际影响力的