2010-2011年烟台房地产市场调研报告

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1、烟台市市场调研报告目录前言3第一章烟台市宏观环境31.1烟台市概况31.2经济运行情况91.3发展规划141.4小结18第二章烟台市房地产发展状况182.1烟台房地产市场运行情况182.2房地产开发投资额182.3房地产开发土地供应情况202.4商品房施工与竣工面积212.5商品房销售状况232.6小结24第三章商业市场状况253.1商业背景状况253.2商圈及商业中心253.3特色商业街263.4大型商业项目调查表333.5专业市场353.6商业小结36第四章　住宅市场状况374.1烟台住宅市场概述374.2板块分析384.3住宅市场现状454.4小结46第五章经典楼盘住宅产品分析58

2、5.1住宅产品分析585.2城市商业产品分析805.3经典楼盘分析总结87第六章广告媒体状况886.1概况886.2描述886.3特征分析936.4小结94第七章问卷调查94110烟台市市场调研报告7.1烟台市消费者调查问卷947.2问卷部分94第八章深度访谈分析998.1深度访谈目的998.2深度访谈分析998.3客户访谈辑录103参考资料及文献110协作者名单110110烟台市市场调研报告110烟台市市场调研报告前言我司于2010年7月19日派出了包括由市场研究、产品研究、前期策划、招商部等人员共8人的调查组赴烟台市展开为期七天实地调研。在发展商的协助下，经过每人7个工作日，每日上下

3、午两个时段，对烟台市主要在售楼盘、商业项目、商业街进行实地考察及相关资料收集。共调研24个楼盘、5个商业项目、5条商业街、1个专业市场，并与多位餐饮老板、当地中高收入者体进行定向深度访谈和问卷调查，完成了本次实地市调工作。第一章烟台市宏观环境1.1烟台市概况1.1.1城市概述烟台是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。在1398年,为防倭寇,在今烟台山设了狼烟墩台,烟台由此得名。烟台是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。烟台现有三大港区：蓬莱港区、西港区、芝罘港区。多年来烟台极力打造一流的城市品牌和投资环境，烟台濒临黄渤二海，是中国唯一的双海之城

4、，中国首批14个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造，电子信息，食品加工，黄金加工已发展成为烟台四大支柱产业。除此之外烟台还有其他的名牌企业，如张裕酒业，还有三环锁具、北极星钟表、烟台啤酒等。烟台是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。烟台也有著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60多处。图1.1烟台市市容110烟台市市场调研报告1.1.2区位 烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。图1.2烟台市区位图（一）图1.3烟台市区位图（二）1.1.3

5、行政区域和人口概况烟台市总面积为13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。烟台市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。街道办事处48个，镇94个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。2009年末户籍户数为231.63万户，人口为652万人，人口增加3162人，增长0.05%，其中市区人口179.24万人。福山区图1.4烟台市行政区划图1.1.4交通网络1、铁路交通   目前，烟台境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。蓝烟铁路的终点在烟台，目前有到青岛、日照、

6、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车。蓝烟铁路电气化改造工程于2009年顺利推进，主体工程基本完工；青烟威荣城际铁路已通过国务院批准，预计2012年完工，客车可直达北京、上海、广州、南京、110烟台市市场调研报告济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中转全国各大城市；龙烟铁路是山东省烟台市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙口市与烟台市，全长123.4公里，总投资12亿元。图1.5山东省铁路规划2、航空客运   烟台市现有莱山机场和正规划山东烟台潮水国际新机场。烟台莱山机场位于烟台市南15公里，为军民两用机场。现属于二类4D级机场，一

7、类航空口岸，可起降波音767以下飞机，各种基础设施，通信、导航及指挥系统的现代化程度在中国同类机场中处于领先位置。烟台潮水国际新机场工程一期规划目标年为2020年，可满足旅客吞吐量650万人次、货邮吞吐量9万吨的要求。工程拟建设一条长3400米、宽45米的跑道和等长的平行滑行道；航站楼8万平方米，43个机位的停机坪以及配套公用和辅助设施。新机场建在蓬莱潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁路、烟台八角港和威乌高速、206国道相互依托，进一步完