第七章房地产开发投资可行性研究

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1、概念内容阶段：市场研究财务效益可行性分析环境效益评价第7章房地产开发投资可行性研究7.1房地产开发投资可行性研究概述定义格拉斯卡姆特点四要点是开发项目投资决策的依据。是向银行申请贷款及筹集资金的依据。是与有关方面商谈合同、协议的依据。是项目规划、工程设计的依据。是城市规划、建筑及环境保护等政府部门对项目进行审查、审批的依据。地位和作用7.2房地产开发投资市场可行性研究特定地点市场研究的内容限制因素分析预测分析预期价格、租金分析设计类型及单元规模分析特殊服务设施分析市场区域范围的界定：住宅、零售业、写字楼市场竞争情况调查及市场占有率分析特定地点市场研究的步骤1.房地产开发成本分析2.房地

2、产开发收入分析3.房地产开发融资能力分析分析7.3房地产开发投资财务可行性研究房地产开发成本、收入、融资能力分析土地购置费、前期工程费用、房屋建设费、管理费、其他费用、不可预见费、财务费用、租赁费用、与项目有关的税费出售价格、租金房地产开发投资的财务效益分析计算公式判断可行性及方案优选分析步骤案例分析【例7-1】财务效益分析的方法：投资回收期法、投资收益率法、净现值法、内部收益率法、获利指数法房地产开发项目净现值分析法(1)财务内部收益率(FIRR)。是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占资金的赢利率，是考察项目赢利能力的主要动态指标。式中：CI—

3、现金流入量；CO—现金流出量；(CI-CO)t—项目在第t年的净现金流量；n—计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)，1、动态评价法财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。财务内部收益率可通过内插法求得。内插公式为：式中：i1—当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2—当净现值为接近于零的负值时的折现率；FNPV1—采用低折现率时净现值的正值；FNPV2—采用高折现率时净现值的负值。说明：i1与i2之差不应超过2%，否则，折现率i1、i2与净现值之间不一定呈线形关系，(2)财务净现值(FNPV)。它是指按行业的基准收益率

4、或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和，其计算公式为：式中：ic—行业基准收益率或设定的目标收益率。当NPV≥0时，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。在比较多种投资方案时，通常还要计算财务净现值率(FNPVR)，即项目净现值与项目总投资现值之比。一般应选取净现值率较大的方案。(3)动态投资回收期(DPP)。是指考虑折现因素时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：可用线性内

5、插法计算将求得的DPP与基准回收期相比较，如果前者小于后者，则开发项目在财务上就是可以接受的。在投资方案的初选阶段，如项目机会研究阶段和初步可行性研究阶段，以及短期小型的房地产投资决策中仍有一定的参考价值。常用的指标有：(1)成本利润率。是指项目投资产生的利润总额与投资额的比率。其计算公式为：项目总开发价值：当项目全部出售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，则为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。2.静态评价方法(2)投资收益率。是指开发项目达到正常赢利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比，主要用来描述出租经营的房地产项目的经济效益。(3)静态投资

6、回收期(Pt)。是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，这是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态指标。计算表达式为：例:某开发商以5000万元的价格获得一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为标准层，建筑成本为3500元/平方米，专业人员的费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税金分别为销售收入的0.5%、3.0%、6.5%，预计建成后的售价为12000元/平方米。

7、项目开发期为3年，建造期为2年，地价开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。计算（1）项目的总建筑面积、（2）标准层建筑面积、（3）开发商成本利润率。解：1、项目的总开发价值：（1）项目总建筑面积：4000*5.5=22000（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（22000-4000*60%*4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：22000*1