天津保利地产大都会天汇广场定价方案

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1、天津保利地产大都会天汇广场定价方案天汇广场B座定价报告保利地产代理2<012年4月3<0日目录【一】市场价格分析【二】价格策略制定【三】核心均价推导【四】价差因素调整市场价格分析富力盈利大厦天津大都会仁恒海河广场天津大悦城麦购国际大厦嘉里中心中粮大道中信金融街世纪中心和黄世纪都会天津国际大厦津汇广场环球金融中心环球置地广场富力中心南站CBD酝酿期…凯德国贸信达广场天津现代城友谊路君隆广场南京路、小白楼板块成熟区…未售在售已售老城厢板块发展中…市场价格分析项目板块/商圈等级均价（元/㎡）优惠政策入市/入住天津环球金融中心海河沿线甲级32<0<0<0全款98折

2、，贷款99折2<01<0.12/2<011.6金谷大厦津湾广场甲级275<0<02<01<0.8/2<012.12华鼎智地华苑甲级115<0<0全款97折，分期6<0天内付完99折2<01<0.<07/2<011.6顶佳金领地华苑甲级13<0<0<0全款98折，贷款99折2<01<0.11/2<01<0.12力神广场华苑甲级135<0<0全款98折，贷款99折2<01<0.1<0/2<012.4融创奥城写字楼奥城甲级185<0<0全款97折，贷款99折（买6<0<0赠1<0<0）2<01<0.12/2<012.6晶采大厦人民公园乙级18<0<0<0全款96

3、折，贷款98折，搜房99折，办蓝印2<011.3/2<011.3海景广场人民广场乙级14<0<0<0全款98折，贷款99折2<012.4/2<012.12花样年香年广场小海地甲级15<0<0<0全款97折，贷款99折2<011.5/2<012.1<0富力中心小白楼甲级22<0<0<095折2<01<0.12/2<013.12福建大厦南站CBD乙级165<0<0--2<01<0.2/2<011.12润东国际大厦南站CBD甲级17<0<0<0全款98折2<0<08.5/2<0<09.6市场价格分析天津环球金融中心量价走势图富力中心写字楼量价走势图3<0<0<0

4、<0177<0<0（19743-18247）/177<0<0*1<0<0%=8%富力中心11年4月—12年4月年增长率（25293-2279<0）/2279<0*1<0<0%=1<0.9%津塔均价11年4月-12年4月年增长率根据市区在售两个甲级写字楼销售均价，可知同类型产品售价年增长率可达8%-1<0%市场价格分析小结：地块价值优：本项目位于老城厢-新金街板块，紧邻海河，周边交通便捷、生活配套齐全升值潜力大该板块未来写字楼供应量大，属于发展中的CBD价格策略制定金融总部基地福安大街荣业大街项目位置荣业大街与福安大街交口总占地面积26<0<0<0㎡总建筑面

5、积91<0<0<0㎡地上总建面63<0<0<0㎡B座地上建面19<0<0<0㎡总层数地上21层，地下3层建筑高度92.4米容积率4.89绿化率15%结构类型钢筋混凝土框架核心筒结构开发商盛世鑫和物业管理保利物业项目概况价格策略制定B栋目标价格策略制定ACB天汇广场紧邻城市交通干道，通达度高，利于展示天汇广场所处新金街板块具有较好的升值和发展潜力A栋整售PICC,均价195<0<0元/㎡，C栋整售北京银行，均价185<0<0元/㎡A、B、C三楼座呈“品”分布排列，B座优势不明显B座售价需保持项目市场定位与形象价格策略制定所以：平开平走A/C栋的销售价格已经决

6、定B栋不可能低开，且项目形象逐步完善确立的过程短，以及区域由商业区到商务区的转变带动项目发展潜力，具有升值空间核心价格推导本报告定价结合方法：一、市场比较导向法二、租金收益修正核心价格推导　天汇广场B座津塔写字楼富力中心地段因素位置和平福安大街与荣业大街交口和平区大沽桥与兴安路交口河西合肥道与南昌路交口商圈新金街海河沿线小白楼产品因素建筑面积19<0<0<0㎡2<05<0<0<0m27<0<0<0<0㎡高度92.4米336.9米199米外立面石材玻璃幕墙玻璃幕墙结构钢筋混凝土框架钢筋混凝土框架剪力墙体系框架剪力墙单层面积982㎡195<0-316<0m21

7、7<0<0㎡层高4.2米4.2米4米电梯日立，5部三菱，49部日立，16部空调约克，四管制新风中央约克，可变风量（VAV）系统VRV中央空调公共部分精装修精装修精装修开发商保利金融街金融街富力物业管理保利第一太平戴维斯第一太平戴维斯物业费26元/㎡.月28元/㎡.月18元/㎡.月营销因素力度、策略弱强，道旗、活动、网络一般，网络及围挡核心价格推导定价因素细化因素权重（%）天汇广场津塔富力中心地段因素4<0%环境2<0%商务氛围1<01<0<01<0511<0自然环境51<0<011<09<0交通1<0%车行道路51<0<011<01<05公交系统51<0<

8、09<01<0<0配套1<0%商业配套51<0<01<0<09<0