霸州地产牤牛河地块策划方案

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1、霸州胜兴地产牤牛河地块项目策划案十年成壹作千年造壹城胜兴·霸州·忙牛河城市壹品住宅·智者理想居所项目发展目标核心问题分析开发背景分析客户研究分析发展机遇研究项目形象定位项目地块研究项目定位研究策划纲要（一）、企业目标发展限制企业背景（二）、目标解读一、项目发展目标企业目标、发展限制企业目标1.通过本项目的打造，完成企业自身产品线的建立；2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目；3.要求项目有一定的突破，希望建设霸州市场“真正”的居所；4.建立精品项目的同时保证项目消化速度，实现现金流；发展限制1.项目规模：400亩，规划限制条件为2.5左右容积率；2.规划限高要求：多层限高21米，中高

2、层限高35米，高层限高70米；3.道路：项目周边规划路网建设日期及完工日期没有确定4.其他：2号地块内有低压线及个体养鸡场；目标解读发展目标1.通过本项目的打造，完成公司自身产品线的建立；2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目；3.要求项目有一定的突破，希望建设霸州市场“真正”的居所；4.建立精品项目的同时保证项目消化速度，实现现金流一、保证项目的开发质量与开发速度，确保项目与市场需求的吻合！二、梳理企业开发项目，建设自身品牌产品线！三、项目在区域市场中能够突出，建立本地品牌的标杆项目发展定位与本地产业品牌发展定位结合：以企业品牌发展指导项目发展定位！以项目发展带动企业品牌打造！（一

3、）、定位问题（二）、竞争问题（三）、资源利用（四）、利润问题二、核心问题分析明确项目发展定位中核心问题定位问题竞争问题资源利用采用何种物业配比？如何确定各物业的配比？如何在产品上超越自身及其他优势品牌项目？面对成熟开发企业，如何寻找差异化竞争？借区域发展的契机，如何更好的利用市政利好？如何利用自然景观、人文景观（仿古建筑）优势？精品：“叫好又叫座”通过市场研判，确定基本的物业类型通过经济测算，选择最合理的配比方案“精品路线”是提升物业价格的手段，但不是唯一的手段，也未必是最好的手段领先的产品品质——项目面临部分产品竞争，要做到市场领先，就要打造具有一定特色的知名楼盘，例如：智能、运动

4、、养生等；领先的销售绩效——如何突破市场现有高层产品的价格，以及如何分解项目销售的压力，重点在于项目的精准定位，合理配置产品线。项目发展核心问题思考项目利润最大化1.优化物业配比2.提成物业价格纯小高层社区高层+中低密度物业多层+小高层物业R≈2.5限高70米(部分21米)需要解决的问题：中低密度的市场占有率问题？应该建立何种价值体系？何种中低密度物业具有更高的市场价值与实现度？高层有没有市场支撑？是否可能突破市场现有的价格瓶颈？如果做满容积率，小高层与中低密度的产品配比问题？中低密度物业是否可能拉升整体档次进而提升高层价格？如果不做满容积率，开发强度应为多少？容积率的取舍是否会损失

5、项目的价值？开发强度的分布情况如何？开发节奏是怎么样的？核心问题与限制条件核心问题与限制问题的结合思考判定项目容积率问题（一）、宏观经济环境（二）、区域发展态势（三）、竞争态势分析（四）、地块态势分析三、开发背景分析2010年国内生产总值[2]397983亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。宏观经济环境预警指数：2010年12月份，在预警指

6、数的10个构成指标（经季节调整去除季节因素的影响）中，经最新数据修订有9个指标——工业增加值、固定资产投资、海关进出口总额、企业利润、城镇居民可支配收入、各项贷款、货币供应M2、财政收入和居民消费价格指数——处于绿灯区；1个指标——消费品零售总额——处于黄灯区。综合各项指标的变动情况，预警指数为104点，与上月持平，目前处于绿灯区中心线以上。宏观经济环境2010年12月房地产开发综合景气指数为101.79，较上月下降1.41点，降幅较为明显。自4月开始实施一系列地产调控政策以来，房地产开发综合景气指数一路下行，只在10月出现过小幅的反弹，之后继续维持下行趋势。2010年房地产开发投资

7、本年资金来源72494.34亿元，同比增长25.4%，较1-11月下滑5.8个百分点。由于前11月银行贷款已接近全年信贷目标，12月收紧贷款，导致房地产投资来源于国内贷款部分增速明显下滑。宏观政策环境2011年宏观经济政策基本定调，调控思路浮现1、货币政策近四年来首度转向“稳健”，是今年调控政策的重要看点之一；2、当前国内外经济环境还有不确定因素，继续实施积极地财政政策有助于稳定经济增长水平；3、中央提出继续加强房地产调控，并加快保障性住房建设，这表明未来