金地西安曲江项目市场定位策略建议

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1、金地/西安曲江项目市场定位策略建议规划出彩/产品创新/营销出奇/文化作势项目案名建议金地在外地发展的项目名称基本上沿用了“格林”系列：格林小镇、格林春晓、格林小城、格林春岸等西安金地项目由于特殊的大唐文化背景及其自身的地形特征，建议取名金地/格林翠岭首先，我们给项目定义一个案名，它代表了项目的主题定位及风格。项目案名解析格林：标榜金地项目品牌，延续金地“格林”系列产品开发推广策略；翠：青葱翠绿之意，体现西安曲江大唐皇家园林文化，营造适宜人居的生活意境；岭：体现项目地形特质，凸显气势及项目品质特色。金地/格林翠岭土地周边配套土地基础体验土地价值研判土地利

2、用分析关于土地思考金地/格林翠岭地块四至及地形地貌土地基本情况占地面积67亩，地块位于曲江新区，呈直角分布，东临湖滨花园，南临省射击场，西临雁塔南路，北临雁南三路，隔路相望大唐不夜城。地块形状地块基本呈直角L形，南边宽北边窄地表平整度地块表面平整度一般。整个地块地势南高，西北低，最大落差达4～6米左右，地上基本无附着物。地势：坡岭特征大雁塔中心水景乐游村艺民风博览园高尚生活示范街区大唐不夜城景观大道游览走廊民俗文化博览干线高尚生活示范街区高尚生活示范街区政务中心示范住宅区杜陵地块基础体验结论一：地处曲江规划轴心，发展前景良好春晓园秦二世墓寒窑大雁塔南广

3、场大雁塔大雁塔北广场唐代历史博物馆大慈恩寺青龙寺曲江历史人文景观地块基础体验结论二：先天自然人文条件良好政府投资与民间投资比较大雁塔北广场大唐不夜城大唐芙蓉园曲江春晓苑湖滨花园假日新嘉园地块基础体验结论三：整体规划形式成熟,实质开发不熟分水岭辐射范围由于政府的大力扶持，大雁塔北广场建成开放，大幅提升了投资者、市民对曲江新城的信心，人气急剧上扬，其影响辐射至周边范围内。从而带高了周围区域土地价格。而南区周边人气差，心理落差大，市政配套匮乏，生活成本高，造成了本区域的“冷”局面。地块基础体验结论四：位于曲江分水岭以北，开发条件优越地块初步体验结论先天自然人

4、文条件丰富，已具备相对完善的交通条件片区整体规划成熟，但住宅及其配套实质开发进度稍缓地处曲江规划轴心位置、曲江大规模建设分水岭以北，开发条件优越，项目发展前景良好土地初步体验项目所在板块文化内涵丰富，金地/格林翠岭体现了项目风格定位与西安曲江大唐皇家园林文化互相融合，相得益彰。规划导向——西安第四次城市规划已经完成曲江及其周边将成为未来地产高温区土地价值将呈直线上升趋势第四次规划集中全球智慧——西安的本质是文化，将来的发展靠的也是文化；“历史文化名城”是西安保护与发展重点■第四次规划期限从2004年至2020年■第四次规划完成后，西安将达到“双千”规模

5、，即人口1000万、占地1000平方公里■未来西安城市发展初步定为“九宫”格局。“九宫”格局也就是中心的明城，东部的工业区，西部的工业区，南部的文教区，北部的经济开发区，东南部曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业发展开发区，西北部的汉城遗址，东北部的灞柳生态区。土地价值研判鉴于地块地形地貌特征，规划中又有限高要求，土地利用要点如下：一、充分利用地形特征，做到规划上的最大精彩；二、利用地块南北地势之差，结合限高要求与周边项目文化与配套特征，做好项目临街商业规划与小区内部规划的统一和协调；三、规划中考虑曲江及西安大的历史文化及旅游背景，突出项目自身独有的建

6、筑风格与文化品位；四、做西安优秀产品的改良与城市高档生活的提供者。土地利用分析项目市场定位项目客户定位项目产品定位项目核心形象关于项目定位金地/格林翠岭第一居所——城市中产的精品生活空间1、定位为第一居所，一周7天的别墅级生活；2、客户定位全力争取别墅类客户；3、在价格定位上则与别墅直接叫劲，将具有80——１5０万购买力的人群设定为主目标群体，同时从控制总价提高物业品质上争取50---200万之间的市场；4、在地块限制条件前提下，选择做高档低层住宅与小高层高档住宅。以产品、品质为先导，满足客户挑剔、精细的购房需求，创造曲江高档生活居住的标高。项目市场定

7、位金地/格林翠岭：体现项目的高端产品，高档品质。富裕阶层城市中产精英我们暂时不要把客户简单地定位在企业、事业的老总或高层领导人，私营老板等传统的方式方法上，只要看看目前曲江市场的现状就可知道：目前曲江市场客户：是为买曲江而买曲江现在的市场客户：开始是为工作而买曲江那么未来金地的客户是谁？为生活而买曲江项目客户定位金地/格林翠岭：青葱翠绿之意，营造适宜人居的生活意境，同时体现西安曲江大唐皇家园林文化；扛曲江旗紧扣区域开发节奏、开发强度，依曲江大势，与区内其他房地产项目一同发展，但必须具备领袖气质，建立曲江板块高档物业的标准定位制胜策略项目市场定位寻找产品

8、差异，单点深入,多方对比，追求产品高性价比，绝对突出产品优势唱差异歌打品牌战倡导宽HOUSE，