哈尔滨项目分析报告

《哈尔滨项目分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、××公司产品在哈尔滨市场的情况分析一、城市分析（一）概况哈尔滨市是中国东北北部政治、经济、交通、文化中心，也是中国省辖市中面积最大的特大城市。总人口987.4万人，市区人口475.5万人。哈尔滨市辖8个市辖区、7个县，代管3个县级市。市人民政府驻松北区。Ø哈尔滨地处东北亚经济圈的中心位置，是沿边开放带上最大的中心城市。Ø哈尔滨经济贸易洽谈会对俄罗斯等独联体国家和东欧等国Ø世界500强企业中有20家在哈尔滨投资是东三省最重要的城市，是辐射东北亚的最核心城市，是规划较大且具有较大潜力的市场。表：哈尔滨市主要经济指标　单位2005200620072008上半

2、年GDP亿1830.42094.02436.81253.4GDP增长率％14.1%13.5%13.5%13.7%人均GDP元18852.021374.024768.0－人口万971.6980.3987.4－人均可支配收入元10065.011230.012772.07065.3旅游人数万1821.42191.12518.0－6哈尔滨市房地产市场报告（二）房地产市场1、供需总量　单位2005200620072008上半年土地购置开发面积万平方米399.7818.9983.0NA新开工面积万平方米679.1661.8682.8NA竣工面积万平方米524.86

3、67.3698.2NA销售面积万平方米577.4674.4748.9233.7已出让土地待开发面积1568.8在建未售面积1036.0可售住宅面积728.6需消化年数3.4需消化年数2.2需消化年数1.6根据易居研究院哈尔滨机构发布的数据显示，哈尔滨市区主要监测住宅项目2008年3-10月份住宅供求比平均为1：0.34。随着哈尔滨市冬季的来临，项目无法施工预计2008年后几个月住宅市场供应量仍会逐步减少，供求差距将进一步缩小。哈尔滨市市区监测住宅市场供求情况比　哈尔滨全市近年来年均销售商品房约600万平方米，根据哈尔滨市近期召开的前三季度经济会议指出，

4、2008年1至9月，哈尔滨市实现商品房销售面积351万平方米，比去年降11.2%，尤其是进入9月份以来，哈市商品房销售面积快速萎缩，当月销售33万平方米，比上年同期下降52.9%，其中商品住宅销售30.4万平方米，下降53.4%。哈市商品房市场观望气氛渐浓，销售出现下降趋势，降幅明显，说明销售受宏观调控影响开始呈现。6哈尔滨市房地产市场报告由于近三年来新开工量与新竣工量基本平衡，销售面积也表现较为理想，在建未售面积有约1036万平方米，且其中70%（728.6万平方米）是可售住宅，说明近期供应量尚可，由于受到观望气氛的影响，在近一至二年内将有一定的销售

5、压力。结合已出让土地的待开发面积相对较大，达到1568.8万平方米，因此本次调整在未来二到三年内将面临较大的销售压力。2、价格　单位2005200620072008上半年房价收入比　6.66.36.77.9商品房销售价格元/平方米2700.22703.13053.84009.408年上半年，哈尔滨商品房均价4010元/平方米，房价收入比7.9，相对于省会城市，二线城市而言，整体房价处于合理区间。从市区商品住宅成交均价走势看，剔除节假日因素，价格走势平均平稳。说明哈尔滨市整体房价不高，价格方面受调控影响较小。而从08年前6月的平均销售价格走势看，哈尔滨楼

6、市价格较平稳，高点与低点均价差83元/平米，差异主要源于季节性因素及供应量变化，但总体价格表现平稳，较07年仍有较大上涨。根据易居研究院哈尔滨机构发布的数据显示，哈尔滨市场2008年10月份住宅成交均价同比上涨2.6%，10月，哈尔滨市商品房销售价格同比增长3.4%，低于1至10月累计价格涨幅3.6个百分点，涨幅呈逐月缩小态势。6哈尔滨市房地产市场报告3、结构2007年哈尔滨市中小套型住房供应有较大增长。全年累计销售商品住房49347套，单套建筑面积94平方米，同比下降了7.8%。其中，销售使用面积在70平方米以下的中小套型住房27379套，同比增长6

7、9.7%，占商品住房销售总套数的55.5%，同比提高了10个百分点。这说明在国家宏观调控政策的指导下，哈尔滨市住房供应结构调整工作取得了积极成效，住房供求关系得到进一步改善进入2008年后，从哈尔滨市房地产市场结构上看，有两个“90%”的显著特征，n居民购房用于居住的占消费总量的90%，n本市居民购房占消费总量的90%以上从住宅成交面积段的上看，70m²以下户型是市场成交的主力户型，这也符合哈尔滨市提倡的严格执行70/90政策的制度，根据哈尔滨市2009年规划中小户型普通商品住房占住宅开发总量的35-45%，市场供应还是以90平方以下为主。从住宅形态来

8、讲，基本上多层、小高层、高层及别墅业态都有，但是基本以毛坯为主。从近期房型供求关系及销售统计来