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1、论上市公司资本结构优化研究——以房地产行业为例1、相关定义1.1、房地产投资决策的概念所谓的房地产投资决策,是指对所提出的房地产投资项目进行的技术经济可行性分析,对可以比较和评估的不同目标做出判断,是对一个解决方案的选择过程。房地产行业关于对项目的投资决策对房地产行业自身的提高有很大的作用。因为房地产具有固定不可改变的性能,一旦做了某个决定,就不会在发生改变。除此之外,房地产由于投资的周期比较长、大部分要在一年的时间以上,所以会花费大量的人力物力和财力,开始施工就不能半途中断,而且要尽量的缩短时间,力求在最恰当的时间完成并投入使用。房地产
2、的投资与人们的生活密切相关,既关系着人们的基本生活,又关系着人们生活的舒适程度。同时对国家的发展的也起着重要作用。关于对房地产的投资十分复杂,包含了空间布局、总量和结构三个方面。因为房地产的投资占据了整个国民经济中很大部分,从而导致它与社会的人力,物力和财力相匹配,所以必须要对房地产的投资决策高度重视起来。一个地区或国家的房地产投资决策的科学准确的程度,表明了这个地区房地产行业的整体水平,体现出一个国家的发达程度。1.2、有关定义和说明1.2.1定义1.2.1定义1)知名房地产开发企业:指一些大型的知名的房地产开发企业,具体而言,即在全国
3、范围内开展房地产业务,在全国主要城市的房地产市场占据了比较大的市场份额,逐步形成了全国性的品牌效应。进而,逐渐在全国房地产市场具有一定的知名度,具有一定的市场领导力,对市场的发展有一定的引导。这些企业的发展代表了中国房地产市场发展的轨迹,同时也为中国房地产市场的发展产生了很强的推动作用。2)资产负债率:负债/资产总额。3)行业营业利润:营业利润/经营性收入。4)土地储备:指截至统计时间项目状态仍为土地的可建建筑面积。5)在建项目:指在一幅土地上,开工在建的项目,在建项目建筑面积指该项目所有的可建建筑面积。6)在售项目:指在一幅土地上,只要
4、有楼盘已经开始销售即计入在售项目。7)销售率:指一定时间(每月内某时点)楼盘已销售面积(或套数)与项目可以开发总面积(套数)或本期发售面积(套数)之比,反映楼盘总体或本期实现销售的程度。但鉴于目前数据的可得性,仅可以做到整体项目的销售情况。8)售完项目:截至统计时间,项目销售率已达100%的项目。21.3、行业资本结构概念的界定资本结构实际上即为所有者权益的结构,它是企业经营所筹集的各种资本之间的构成及其比例关系。在企业资本结构理论发展的过程中,国内外学者对资本结构的理解曾出现了广义和狭义两种解释:广义的资本结构把资本看成全部资本的构成,
5、狭义的资本结构仅把资本看作是长期资金的来源,而将短期债务看作营运资本,西方财务理论中对于狭义资本结构的探讨相对多些。由于我国资本市场的发展时间较短,资本市场不够完善,普遍存在行业所属企业的长期借款远低于短期借款的现象,所以我们不能忽视行业短期借款的存在以免曲解上市公司的融资行为。那么我国大多学者从广义的角度研究资本结构也正基于此,因此,根据现实需求及时间的限制本文也采用广义资本结构的概念,不仅考虑了长期资本,同时也考虑了短期资本。在行业企业融资所需资本的构成中,长期资本一般来自两个方面,一是企业借入的长期债务资本,另一个是企业自有的权益资
6、本。企业的短期资本主要指短期借款。本文正是从这几个方面来综合考虑行业的资本结构问题。1.4、明确定义监管意义上的资本从监管的角度讲,银行资本的关键作用是为资产损失提供缓冲,保证偿付存款,消除不稳定性,因此监管意义上的资本和会计报表上的资本是不同的,监管意义上资本的定义应该包括可以自主取得以抵补任何未来损失的资本部分,在这一点上各国监管当局之间的认识基本一致,并达成了共识。作为各国监管当局共识的体现,巴塞尔协议将监管资本(regulatorycapital,即指监管意义上的资本)划分为两大类,一类是核心资本,也称为一级资本;另一类是附属资本
7、,又称为二级资本。核心资本具有以下特点:资本价值相对较为稳定;各国银行在公开发表的财务报表中完全披露;作为计算银行产品的基础,关系到银行的盈利和竞争能力。核心资本的构成主要包括:(1)永久的股东权益,包括实收普通股股本和永久性非累积优先股(non-cumulativeperpetualpreferredstocks)股本。(2)公开储备,它是以公开的形式、通过留存收益和其他盈余(如由股票发行溢价、保留利润、普通准备金和法定准备金的增值而创造和相应增加的新增储备)反映在资产负债表上的储备。(3)对编制合并报表的银行持股公司,核心资本成分中还
8、包括对非控股的子公司中的少数股东权益。核心资本不包括重估储备和累积优先股。附属资本的构成主要包括:(1)非公开储备或隐蔽储备。非公开储备具有以下特点:储备金不公开在资产负债表上披露,但却反映在
