中国住房市场格局变化及影响因素分析

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1、中国住房市场格局变化及影响因素分析黎明2010年已然离我们远去，回顾2010中国住房市场，我们可以用三个字来形容是最贴切的，即“政策市”。2009年12月以来，中央连接释放房地产市场调控信号，针对住房市场频频出台调控政策，并且呈逐步升级的态势。应该说2010年中国住房市场在减速，快速上涨的势头基本得到控制，但国人对房地产的投资热情仍然高涨。那么进入2011年后，最夺人眼球的莫过于保障住房建设。不论是2010年4月17日国务院正式拉响了第一轮住房市场调控警笛，还是2010年9月下旬启动第二轮全国范围内的住房市场调控，直至2

2、011年1月下旬，第三轮住房调控也拉开了序幕。在三轮调控政策中加大保障住房供应是一个永恒不变的主题，而且是确立了中国住房市场未来发展模式即建立市场商品房与保障住房建设双轨制。因此在当前保障住房建设严重滞后的情况下，大力发展保障住房建设将是未来几年中国住房市场发展的主旋律。2011年是“十二五”规划的开局之年，因此2011年应该是“政策维稳和延续”之年，房地产调控政策会逐步落实和细化，未来房地产调控政策仍然是以围绕着大力发展保障住房和遏止投资和投机性购房为两大方向进行。因此本人以为2011年中国住房市场将呈现：一线城市房价

3、暂时性的胶着，继而回落，二线城市短期内冲高继而进入滞涨，三、四线城市全年仍然维持看涨的市场格局，但三、四线城市住房价格的涨幅有限，地产暴利时代已悄然终结。另外，2011年住房市场交易量将在2010年的基础上呈现急剧萎缩的发展态势，估计萎缩幅度将达到30%-50%。2013年是中国政府领导班子换届之年，所以本人以为，现任的这一届领导班子不会将一个因房价引起民怨众生的中国交给下一届政府。因此2012年作为换届交接前的过渡性的一年，本届政府仍会将楼市调控进行到底。2012年中国的住房市场将步入全面的寒冬时期，即一、二线城市住房

4、市场将全面进入调整时期，三、四线城市房价呈停滞不前的发展态势。当前影响中国住房市场的未来发展格局的几大因素主要表现为：一是保障住房，二是限购，三、开发商现金流，四是货币政策，五是税收政策，我们逐一进行分析。一、保障住房中国住房和城乡建设部副部长齐骥9日表示，中国在“十二五”期间计划新建社会保障性住房3600万套，而今年就要完成其中的1000万套。在这1000万套中，计划建造经济适用房和两限房近200万套．400万套左右是各类棚户区改造，还有160多万套廉租住房和近220万套公共租赁住房。今年计划建设1000万套保障性住房

5、所需资金约1.3万亿到1.4万亿元人民币，其中8000多亿将通过社会投入和被保障对象等进行筹集，剩余的5000多亿则通过各级政府来筹集。10从十二.五规划中可以看出，未来中国住房市场发展格局在发生微妙变化，保障住房的市场份额会逐渐增大。按照十二.五规划的要求，力争在十二.五规划期间实现保障住房市场份额占有率达20%。未来中国住房市场中商品房市场有望完全市场化，当保障住房市场占有率达到30%，甚至40%时，商品房市场将会在很大程度上不再受政策调控干预，完全由市场来调节。所以在未来几年，甚至十几年，保障住房建设还任重而道远。

6、但本人对大力发展保障住房市场存在一定的顾虑。中国政府提出年内建设千万套保障房，虽然有望拉住高房价的缰绳，但土地财政将不可避免地成为上万亿保障房资金的重要来源。从来自住房和城乡建设部的最新数据显示也可以看得出来，整个“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题。“十一五”期间，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1336亿元。而建设1500万套保障住房需要建设资金近2万亿，绝大部分资金都是需要地方政府来筹措，众所周知，绝大部分的地方政府筹措建设资金的

7、主要来源还是土地财政。这意味着地方政府为达到落实保障住房建设资金的同时根本不想也不能使房价回落。因为房价一旦回落，地价也会应声而落，届时土地财政收入就会捉襟见肘。以往地方政府每年对保障住房都是欠旧帐的，基本是每年都完不成原计划的建设任务。原因主要还是中国保障房建设的资金缺口一直制约着保障房建设的大举推进。一来，地方政府因为需要无偿提供土地及投入大量资金，态度不够积极；二来，开发商也会因为保障房利润偏低，参与建设的热情有限。根据财政部最近提交至全国两会的《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的

8、报告》显示，2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，当年安排支出为26975.79亿元，这包括征地补偿、拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。依此计算，去年廉租住房保障支出仅占当年土地出让总出入的1.6%。而在当年土地出让收入各