中原地产2010年第一季度东莞房地产市场报告

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1、中原地产:2010年第一季度东莞房地产市场分析报告报告提要:一季度土地供应放量明显,成交活跃、分化明显,热点区域土地争夺激烈,高价地从一线城市向二线的东莞蔓延,热点区域地价高企不下,对房价预期稳定起到了重要作用。一季度新建商品房供应温和放量,中等户型为供应的主力军,大户型洋房供应下滑明显。可售存量继续保持高位快速回落态势,存量跌至554.64万㎡低位,供应持续偏紧,供求矛盾比较尖锐。新开工开始升温,开发商加快开发建设是大势所趋。一季度市场整体成交平稳,直逼09年同期水平,成交总面积为109.13万㎡,同比下降8.80%,而成交总金额为86.

2、39亿元,同比增加24.70%。从月度趋势看,3月份政策调控逐步消化明朗,房价预期趋稳,刚性需求开始逐步释放,楼市成交开始好转。 一季度全市普通住宅均价6444元/㎡,比09年同期上升24.83%。从月度趋势看,东莞楼市受政策调控影响比较短暂,房价在前三个月呈现微幅调整态势,随着3月份成交量的反弹,预计4月份房价呈现回升态势。宏观环境方面,3月份的经济数据反映全球主要经济体制造业强劲向好,经济稳中有升;信贷增量高于市场预期,购房信贷整体上仍然趋紧;而房地产调控政策基本出尽明朗,市场逐步消化,刚性需求仍然受到鼓励和支持,同时房价预期趋向稳定。

3、商品房供应持续偏紧,市场成交逐步回暖,促销优惠折扣有所收窄。展望后市,市场需求蓄势待发,只等开发商积极推盘推货。从4月中上旬开始,新盘新货陆续上市,市场迎来今年第一波推盘高峰。而随着市场对政策调控的逐步消化,新盘新货陆续上市,购房者入市积极性大大提高,市场成交预计持续放量;东莞房价经历前三个月的微幅调整后预计将小幅反弹,新盘新货促销折扣大多恢复到97-98折的正常水平,同时新盘的定价也会相对偏向乐观;促销旺季的到来,尾货、特价充斥市场,整体市场人气较旺,但这种情况对新盘新货有一定的冲击,置业者被有所分流;4月的市场仍然以刚性需求为主导,投资

4、需求仍然平抑;另外,市场存量则呈现低位回升态势,供应偏紧状况有望得到明显缓和,受此影响,房价反弹的高度也受到较强的制约。一、土地市场分析1、2010年1季度土地供应分析一季度土地供应放量明显,商住用地规模超工业。2010年1季度东莞市上市供应土地面积164.42万㎡,其中工业用地供应78.66万㎡,共19宗,面积同比上升34.56%;商住用地供应85.75万㎡,共19宗,单宗供应规模较大,上市土地面积同比大幅上升274.42%。市场土地供应主要以商住用地为主,占总供应量的52.16%。2、2010年1季度土地成交分析土地交投气氛浓郁,商住用

5、地成交明显放量。2010年1季度东莞全市成交土地199.58万㎡,共47宗,面积同比上升160.10%,成交总金额为47亿元,其中工业用地成交98.42万㎡,同比上升38.64%;商住用地成交78.94万㎡,同比大幅上升12倍,成交总量的大幅上升主要由于商住用地成交的放量。此外,按各块商住用地的容积率计算,一季度成交的所有商住用地可建设的建筑面积达到187.93万㎡之多,对未来楼市的供应形成强力支撑。3、土地市场供求状况2010年1季度土地供求延续了2009年4季度的较高水平,土地市场目前依然处于活跃状态,主要由于商住用地供应的大量供应,以

6、及工业用地供求的稳定,依然维持供求较高的水平。4、土地成交区域分布土地成交排名前列的区域均为工业用地成交居多,麻涌的工业用地成交占据土地成交的榜首,2010年1季度成交工业用地面积44.9万㎡,共11宗;12个区域有商住用地成交,特别引人注目的是虎门、长安、寮步、大朗、沙田等。5、商住用地成交量价情况东莞商住用地成交分化明显,热点区域成交活跃,偏远区域遭遇流拍。2010年1季度东莞市挂牌成交16宗商住用地,另有6宗商住、商业用地流拍,可见土地区域分化非常严重,部分热点区域如虎门、长安、寮步的土地则竞争激烈,其中虎门镇金洲村地块被万科地产以5

7、217元/㎡收入囊中,成为虎门新的单价地王,此外长安长青路地块在经过136轮竞标,万科地产以10.04亿元的价格竞得,楼面地价4022元/㎡;而部分房地产发展滞后的僻远镇区如樟木头镇、东坑镇、中堂镇、黄江镇,则相对冷淡许多,都出现了流拍的现象。3月最大的土地拍卖来自沙田西大坦村,三明物业悉数一一收入囊中,捆绑的2010G024、G025总价3.8亿元,楼面地价1000元/㎡,2010G026总价2550万元,楼面地价1275元/㎡,这样的成交价还是比较理性的,并且地块靠近港口大道,通往虎门港十分便利,有望成为沙田的又一个标杆大盘。2010年

8、1季度流拍土地一览:“地王”再次活跃,从一线城市向二三线城市蔓延,东莞热点区域房价预期平稳向上。从2009年底到今年3月份,国土资源部出台相关政策,希望给土地市场降温,并且防止高

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