不动产投资和保险资产配

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1、不动产投资和保险资产配9><>1不动产投资和保险资产配置2缪建民摘要：2009年<>10月<>1日，新修订的保险法生效，规定保险资金可以投资包括房地产在内的不动产，中国保监会也在根据新的保险法起草制定保险资金投资不动产的相关管理办法。本文作者从中国房地产市场的发展现状、房地产投资的重要性以及保险资金投资不动产的资产配置和投资选择等几个方面进行了分析。作者认为，国民经济的快速发展和城市化进程的不断加快是房地产市场快速发展的主要原因，而房地产市场作为国民经济的支柱产业，地方政府的收入主要来源，同时关乎民生和金融市场的稳定，因此受到广泛的关注。?投资不动产是保险

2、公司进行资产配置的一种重要形式，也是规避长期通货膨胀风险的重要工具。目前，保险公司主要以投资商业地产为主，主要投资形式包括房地产本身和房地产企业的股票；一些间接的投资方式（例如REITs）在现阶段的实用性较小；保险资金投资不动产将不会对民生产生负面影响。?关键词：房地产市场；资产负债匹配；不动产投资；商业地产??根据2009年<>10月<>1日生效的新《保险法》，保险资金可以投资包括房地产在内的不动产，监管部门也正在根据新《保险法》起草保险资金投资不动产的管理办法。保险资金真正投资不动产要等该办法颁布后才能实施，但该政策对于保险资产的配置意义是重大的。?<

3、>1中国房地产业经历了快速发展的十年不动产投资在中国主要是指房地产投资。中国房地产市场的历史并不长，第一批商品房在深圳出现是在<>1980年。国务院关于城镇土地使用权出让和转让的暂行办法是在<>1990年出台的。这个办法的出台推动了土地市场的形成，没有土地市场就不可能有房地产市场。但是，房地产市场的真正形成是在<>1998年。当年国家取消了福利分房政策，人民银行也相应颁布了《个人住房贷款管理办法》，开始了个人住房按揭贷款业务；同时，银行对土地开发、房产建筑企业的贷款也不断增加，实现了房地产市场与金融市场的有机结合，推动了房<>1本文是根据缪建民先生在200

4、9年<>10月30日“中国保险公司投资不动产专题国际研讨会”上的讲话整理而成的，整理者：王茂琪。2缪建民，中国人寿保险集团公司副总裁，中国人寿资产管理公司董事长，中国人寿富兰克林资产管理公司董事长。<>19不动产投资和保险资产配置保险与风险管理研究动态2009年<>12月地产市场的发展。取消福利分房，推动商品房建设成为当时我国应对亚洲金融危机、刺激内需的主要手段。时至今日，房地产业仍是内需十分重要的组成部分。从<>1998年到2008年，十年间中国房地产开发投资金额的年复合增长率达到24%，成为全球增长最快的一个市场。?过去十年房地产市场的快速发展归功于：

5、第一，这十年是我国国民经济发展最快的时期，GDP的年均增长超过<>10%。第二，这十年也是我们国家城市化进程加快的一个阶段。十年中我国的城市化率每年提升<>1.5%左右，即平均每年将近有2000万人进城，相当于每年再造一个特大型国际化城市。正是由于城市化率的快速提升，过去十年我国建造了80多亿平方米的商品住宅，7000多万个家庭购买了新房。随着城市化率的进一步提升，未来<>10年中国至少还需再建7000‐8000万套新房，还将有三分之一家庭住进新房。商业地产在过去十年中的增长也很强劲，未来十年的需求仍很大，这是对房地产市场的刚性需求。第三，这十年是居民财富

6、迅速增长的十年，是经济快速货币化的十年，这是造成包括房地产在内的资产价格膨胀的重要因素，也是过去十年房地产业迅速发展的重要推动力量。当然房地产的快速发展也与土地供应及地方政府利益有关。?2房地产行业是关系国计民生的重要产业目前全社会对房地产业很关注。首先因为它是国民经济中的一个重要支柱性产业，是内需极其重要的组成部分。?2007年全国房地产开发投资总额为2.5万亿元；2008年尽管遭受全球金融危机的冲击，全国房地产开发投资的总额仍高达3万亿元。这两年房地产开发投资的总额都超过国民生产总值的<>10%。2008年房地产开发投资总额占全社会固定资产投资总额的比

7、例达到了<>17.7%。如果我们扣除其中三分之一左右的购地成本，房地产开发投资总额占全社会固定资产投资总额的比例也高达<>12.7%左右。2008年，全社会固定资产投资形成约占GDP总量的4<>1%，以此推算全社会房地产开发投资占GDP的比例超过了5%。所以，房地产行业对国民经济的持续稳定健康发展十分重要。?而且，房地产业的产业链很长，涉及到建筑、冶金、水泥、钢材、家具、装修等一系列产业，提供了大量的社会就业，对稳增长、保民生具有重要意义。所以在2008年底国务院提出的应对全球金融危机的行业振兴政策中，虽然没有专门针对房地产的产业振兴政策，但涉及房地产的相

8、关配套政策很多。?自<>1994年分税制改革后，房地产开发投资跟地