长沙顺天新城项目初步构思

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1、[长沙顺天新城项目]初步构思[前言]首先感谢顺天集团的领导在长沙项目中对上海中原的关注与信任。本次提报是基于我司上周长沙一行对项目地块考察和对长沙市场初步了解的基础上。中原结合以往成功操作的经验对项目提出初步建议。如有不妥之处敬请指教！上海中原长沙项目组[报告结构]第一部分：项目的市场机遇第二部分：项目基地状况第三部分：项目的市场定位第四部分：整体操作思路第五部分：中原的项目支持[第一部分：项目的市场机遇]一、城市发展的机遇依托“拓南兴北”的城市发展战略；通过芙蓉江景观大道/世纪大道沟通长沙市区/长沙经济技术开发区/长沙

2、经济技术开发区；最终形成北长沙经济圈，具有强劲的市场辐射力；本案处于北长沙经济圈的核心区域，由于便捷的地理优势，本案所在区域将来必定是大型经济圈的住宅、商业配套的核心区，有着巨大的市场机遇;芙蓉路长沙市经济技术开发区北长沙经济圈长沙经济技术开发区世纪大道本案核心经济带辐射经济带二、区域市场的机遇本案世纪春天花园金帆江滨玫瑰园广福园北国风光本案所在区域市场内的楼盘价格在2000元/平方米左右，且市场的去化速度较快，后市推盘量较少；本案将会是近几年区域内的最大型商住项目，其市场的地位首屈一指；本案的整体素质会直接影响到北长沙房地产市

3、场的结构和发展方向，对于全市的房地产市场的发展也会产生深远的影响力。项目基本经济指标地块周边地块方正，南面为世纪大道（宽46米）；东向、北向为20米的规划路（北面有捞刀河水域）；西面为京广铁路。建筑退让东退让规划路边线大于4米西退让边坡线大于50米南退让规划路边线大于7米且退规划道路中心线大于0.55H北退让规划路内侧边线大于100米其它建筑南北向间距大于1：1.1H,侧距大于8米用地面积611475平方米（即：918亩）建筑容积率≤1.5建筑面积917212平方米绿地率＞45%建筑密度＜20%建筑高度＜25米[本案是区域内的区

4、域内首屈一指的超级大盘。]顺天商住项目具有长沙城市“兴北”核心项目的战略地位。[第二部分：项目基地状况]京九铁路基地内世纪大道周边外围一、基地状况基地内平整天然的水景资源独特景观部分民房道路宽敞有部分仓库拆迁缺乏生活配套连市政主干道——芙蓉北路捞刀河的自然景观和水运资源化工厂用房捞刀河的堤坝较高京九铁路的噪音二、项目基地综合评价偏离市中心区；周边不利因素；标高低，填土方量大；缺乏生活配套；……劣势和威胁点二、项目基地综合评价偏离市中心区；周边不利因素；标高低，填土方量大；缺乏生活配套；……偏离市中心区；周边不利因素；标高低，填土

5、方量大；缺乏生活配套；……市场潜力与发展空间巨大；便捷的交通；地块规模大；独特景观资源；……优势和机会点二、项目基地综合评价二、项目基地综合评价偏离市中心区；周边不利因素；标高低，填土方量大；缺乏生活配套；……市场潜力与发展空间巨大；便捷的交通；地块规模大；独特景观资源；……超级大盘的规模化优势；城市化功能优势；市场的空间优势；业态准确定位；合理分期的开发和有效的营销;……超级大盘的规模化优势；城市化功能优势；市场的空间优势；业态准确定位；合理分期的开发和有效的营销;……二、项目基地综合评价偏离市中心区；周边不利因素；标高低，填

6、土方量大；缺乏生活配套；……市场潜力与发展空间巨大；便捷的交通；地块规模大；独特景观资源；……超级大盘的规模化优势；城市化功能优势；市场的空间优势；业态准确定位；合理分期的开发和有效的营销;……二、项目基地综合评价偏离市中心区；周边不利因素；标高低，填土方量大；缺乏生活配套；……市场潜力与发展空间巨大；便捷的交通；地块规模大；独特景观资源；……超级大盘的规模化优势；城市化功能优势；市场的空间优势；业态功能准确定位；合理分期的开发和有效的营销;……[第三部分：项目的市场定位]一、项目定位的依据顺天时顺地利顺人和顺应了城市“拓南兴北

7、”的城市发展战略；项目的规模化开发顺应了“北长沙经济圈”的城市功能需要。虽具备便利的交通条件，但并未取得对周边区域的辐射力，这与其目前的经济地位和城市功能不相称，本项目需要最大化地利用地利的优势取得开发的成功。从今后发展规划来看，本案所处的城北区域已被定位为新的商住经济圈，将获得政府强力的政策和人力上的支持；二、项目市场定位立足于北长沙经济圈，辐射长沙全市范围，建成集专业市场、购物、休闲、娱乐、居住、等功能于一体的，北长沙地区中心商住圈！（长沙新都市“豪布斯卡”）三、项目功能演绎“豪布斯卡”的功能诠释告别“SHOPPING-MA

8、LL”的程式化和不可兼容性；将酒店或酒店公寓（Hotel）、商务办公（Office）、停车场（Parking）、购物（Shopping）、集会娱乐（Convention）、公寓（Apartment）——HOPSCA六大要素融为一体的多功能、现代化、综合性街区，是