某社区商业地产项目整合推广策略

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1、某社区商业地产项目整合推广策略第一部分 市场分析   一、项目概况     本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。   二、项目SWOT分析   优势分析：   1、区位优势   位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；   2、配套优势   周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；   3、交通优势   本项目交通便利、车流量及人流量较大，   劣势分析：   1、消费群劣势   高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；   机会分析：   1

2、、市场机会   高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；   2、稀缺性   本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；   3、隐性机会（引导消费）   对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；   威胁分析：   1、潜在竞争威胁   潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。   2、消费者的认知程度不高   如何引

3、导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。    通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。   三、项目定位及USP导向   我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。

4、   因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅   以下是具体的市场定位实施：   ① 形象定位   1） 优良的建筑品质---------以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；   2） 品位CLD生活---------概念创新   3） 情感享受---------高档生活社区满足你情感的需要（成就感）   4） 文化社区---------位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁   ② 功能定位   1） 自由空间、自由组合---------框架结构设计   2） 投资潜力大---------地处繁华地段，未来的“湖南路”  

5、 3） 生活的便利---------电梯为小孩、老人的出入带来了方便   4） 尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（高层建筑）   ③ 品牌定位   通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。    项目“USP”的提炼   通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP” （Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。   ● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）   ● 高位嫁接，从

6、形象上提升USP；   ① 时尚性（外观设计的前瞻性）   ② 舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）   ③ 高贵性（生活品质的全面提升）   ④ 文化性（将教育嫁接于本项目）   ⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）   四、项目推广思路   总的思路：   以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。   具体的推广思路：   1） 商铺   对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）   对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）   2） 住宅   ①将教育

7、、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）：   ② 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）：   ③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；    倡导“文化社区”概念：   将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。   五、项目建议   1、案名设计   紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出

8、本项目的特色；   建议采用以“华庭“命名，体现项目的非凡品质；如国嘉华庭等   以“府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸   2、产品建议   建议本