房产经纪人培训七

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1、易达网www.yidaw.com第七部分：商业地产交易典型个案详细分析案例1：商业地产投资分析和要点分析：商业地产成为业内讨论最多的问题，从两年前走出政策“打压”，开始席卷重来。事实上，商业地产在近些年一直是人们竟相追捧的投资点。而“如何投资一个高回报的商业地产”也一直是投资者不变的关注话题。那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？不可忽视小环境商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下，能够互相协调，共同带动其稳

2、步发展。因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。如果在一家时尚前卫的咖啡旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定有所影响。而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需，还可以创建一个良好的销售环境。因此在投资商业地产中，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。临街商铺潜力大商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型

3、商业地产的短期投资。而临街商铺则避免了大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间，容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强的生命力，更适合大、中型商业地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街商铺，在今后的政府规划和商业设施建设中，临街商铺将不在审批、兴建，所以对于一个成熟商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。成熟社区是根基邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、天井式的共享空间、

4、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。例如本市南市商圈周边200万平方米高档社区的兴建，就预示着未来商业的跨越式发展。因此选择一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的。它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的高低。良性循环是关键开发商合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。良性循环的饿运作模式，不仅能形成统一的商业形象，创造良好广告效应从而提升该地段的价值，带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。注意避免弊端目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素，如近期常常出现的产权分割就给商业地产带来了众多弊端

5、，使其管理难以统一，难以形成规模优势，得不到品牌做依赖，投资风险较大，租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费群体，往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短了其发展进程。产权出售则打破了这一尴尬境地，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展，还可以将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中，产权地产投资是相对稳定的。商业管理决定升值空间在商业地产投资中人们往往注重地段、周遍环境及投资金额，很少去关心其商业管理。殊不知

6、商业管理在商业在地产投资中也存在较大的投资空间，统一的形象定位，业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，避免商业业态的混乱不堪。定期的整合推广，更带动了其超大的客流量，增强其企业实力。故此选择一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资者首要考虑的问题。投资回报率=（商铺月阻金*12个月）/商铺总价。易达网www.yidaw.com案例2，A有一套坐落于东方路的办公室，2000年2月1日出租给B，租期3年。2000年6月1日，A将该办公房抵押给C，办理了抵押登记并书面告知了B。2001年2月1日，C请求拍卖办公房以实现抵押权，D竞

7、买成功，买下办公房。2001年2月1日，D要求B搬出，B拒绝。分析；此案涉及多个法律关系和众多当事人。有抵押人A和抵押权人C之间抵押关系；出租人A和承租人B之间的租赁关系；新的买受人D和原承租人B之间的租赁关系等。要处理此纠纷，关键要理清抵押和租赁二者之间的先后顺序。《担保法司法解释》第65条对此有规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人不具有约束力。”即先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买卖不破租赁”规则。根据65条，D无权终止租赁合同并要求B搬出。案例3，孙先生想买门面房做生意，通过房产中介，他看中

8、了沈先生手头一处房产，并与沈先生签定了一份定金协议。协议签定后，孙先生多留个心眼，到有关部门进行了查询，惊讶地发现协议上所说的两层门面房分属两个产权人，沈先生只对二