中国房价问题之症结

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1、中国房价问题之症结（大纲）刘正山（注：2007年5月12日，刘正山应邀在北京三味书屋做讲座《中国房价问题之症结》，此处是演讲大纲） 一、目前中国的房价是否合理？从当前学术界的观点看，关于房价是否合理，有两种截然不通的看法：第一，认为当前的房价是合理的。这其中又有两种观点：（1）“供求说”。认为当前的房价是市场各方力量博弈的结果。房价之所以高涨，是因为需求太旺盛，例如城市化速度很快，进城的人们需要购房等等。（2）“接轨说”。认为中国的房价跟海外的比，还不算高，因此认为是合理的，例如，对于北京的房价有这样一种说法，“因

2、为北京是首都，是国际化的大都市，所以北京的房价应该和世界接轨，所以目前北京的房价并不算高”。第二，认为房价不合理，因为相对于百姓的购买力而言，太高。比如中国目前的房价收入比很高。这种说法可以认为是一种“消费负担说”。供求说。我认为，房价相对高，供求不对称是一个直接原因，但不是根本原因。而且，不考虑前提条件地直接应用供求理论分析问题，容易得出不符合实际的观点。目前，中国的房价相对于普通百姓的购买力而言太高，供不应求只是一个直接的原因，但不是根本原因。我们后面再详细分析。接轨说。我认为，“接轨说”属于混淆视听，为了掩盖

3、推高房价的猫腻。其实，并非所有的接轨都是好的。更何况，如果要接轨，为何只让我们的房价与海外接轨？我们居民的收入为何不接轨？看来，考虑收入因素，北京的房价应该高过日本东京，也高于美国新泽西的FortLee市。我们还谈什么接轨？消费负担说。这是从需求角度说的，容易遭到开发商及其御用学者攻击的地方为：这种说法单纯考虑消费者利益，没有考虑开发商等的利益。我觉得，需要从更广泛的意义上、利用综合的手段分析房价是否合理。折衷一下，综合以下三个指标看问题，估计房地产商、政府、百姓，都不会提出异议的：第一，支付能力。看每个月的房价支

4、出占家庭月收入的比重。按照美国的经验指标：月供楼支出，不能超过家庭收入的1/3。我们比较一下中外房价支出占家庭收入比例： 香港19.5%东京20—25%新加坡35%北京50%上海40.6%广州40—50%数据来源：《中外房地产导报》2002年第24期第39页 当然，这个指标可以变形，例如，我们可以提出住房痛苦指数。如果按照一般较为认可的经验数据，房价是收入比6倍算是合适的，那么，超过6倍的部分，就可以算是“住房痛苦指数”。那么，真正意义上的“住房痛苦指数”=（房价收入比）-6这里的房价，是指计算地域、计算期的、标准

5、套的平均商品房价格；收入，是指计算地域、计算期的家庭平均年收入。一般认为90平方米一套的住宅，是合适的标准套。那么，我们不妨粗略计算一下我国部分地区的房价收入比和“住房痛苦指数”。例1。北京2006年的“住房痛苦指数”=10.04-6=4.04例2。上海2006年的的“住房痛苦指数”=10.7-6=4.7再计算日本的“住房痛苦指数”。日本东京的“住房痛苦指数”为0.8。尽管中国目前尚属于发展中国家，也许不能直接与发达国家的“住房痛苦指数”做比较，但如同上述处理的那样，分别根据发展状况，作出不同的参照系，计算出来的结

6、果，可以大致比较的。第二，空置率，就是房子施工完成，交付销售，在正常销售期间没有卖出去，或者出售出去之后，没有充分利用，被闲置。目前我国只统计前者。按照目前官方的数据，我国空置率在20%左右（2003年为26%）。对于这个指标，中国学术界有两种截然相反的看法：（1）直接引用海外的“警戒线”，例如，易宪容说中国房屋空置率已经过了国际公认的“10%”这个合理的标准。（2）反对这个指标，例如，加拿大的徐滇庆说这个概念，辞典上根本就不存在，没有意义。我认为，易宪容照搬海外的经验性的说法，非常不严谨。因为，中国和海外的空置率

7、算法不同，所谓的警戒线，也就不能直接引用。至于反对空置率的观点，也存在问题。实际上，我已经跟徐滇庆先生交换了看法，也发表文章探讨了空置率问题。在海外的经济学辞典上，有住房空置率这个词语的，而且，比较各国的定义，大致差不多。所以，不能随便否定这个概念。根据经验，正常情况下，如果空置率比较高，说明房地产供给较多，存货较大，出现过剩。这种情况下，房地产价格应该趋向下降。而且，从目前官方的数据也可以看出，住房供求比在1：1左右。可是，目前，一方面，房地产价格快速上涨，例如北京今年2月份房价上涨10%；另一方面，很多人缺乏住

8、房。说明了两个问题：（1）政府跟开发商等合谋托市，或者房地产垄断性的抬高价格；（2）住房供应的结构不合理，面向中底收入家庭的住房供应不足。目前，这种两种情况都存在。第三，横向比较。我列举三个案例说明：（1）日本。（2）中国台湾。（3）美国。二、中国的房价高在哪里？我建议大家从具体房地产开发项目入手进行分析。具体的估算，并不难，可以使用工程概预算、可研报告、房