试论小区物业管理中存在的若干法律问题

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1、试论小区物业管理中存在的若干法律问题陈文邦【内容摘要】小区物业管理，是我国近年来才逐步发展形成的。是目前城市住宅改革中正在大力形成的一种新的发展趋势；也是在房地产市场的改革与发展过程中，住宅与非住宅房产的商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区的单位、居民提供公共性服务和特约服务的一种新型的行业。随着小区物业管理的出现，在产权人、使用人与小区物业管理的受托管人之间产生了一种新型的民事法律纠纷关系，它作为一种新类型案件，在审理上难度较大，加上现行法律、法规的滞后，且缺乏相应法律理论体系的支撑，在审判实践中面临着许

2、多的问题。它作为一种新型的服务性行业还没有达到制度化、规范化，小区物业管理中存在的法律问题中，在我国各地都有显露出来，我国应加快小区物业管理的全国性立法，明确小区物业管理公司与业主之间的法律关系，明确小区物业管理服务收费的协商市场定价，解决小区物业管理纠纷的途径，以期达到使小区物业管理走向合理化、规范化，使居民真正得到安居乐业。【关键词】小区物业管理、法律、建设单位与业主随着我国改革发展的进一步深入，我国的商品房市场近几年来已逐步形成了分区划片管理的良好势态，小区物业管理已经开始深入我们的生活当中。只要有新建的物

3、业区，就离不开物业管理。随着小区物业管理的迅猛发展，随着规模和覆盖面的迅速扩增，广大业主权利意识的觉醒，小区物业管理中有许多亟待解决的、深层次的热点、难点和实际问题，如：现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与小区物业管理公司的法律地位和法律关系，小区物业管理公约的法律地位与作用，小区物业管理费用标准的价值导向与收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂问题的解决，无疑最终都会归结到小区物业管理理论研究以及立法对策上来。实际上，目前我们国家已经从过去对小区物业管理这个领域里一片空白发展到今天制

4、定了一系列相关的法律、法规和政策。例如现有：《城市新建住宅小区管理办法》建设部第33号，国家计委，建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等一系列有关法规，以及2003年6月8日由温家宝总理签发的第379号中华人民共和国国务院令中的《物业管理条例》等。这些法规使得我们在小区9物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但是小区物业管理在我国还是一个新的领域，有关方面的立法和规定正在趋于完善，很多人对小区物业管理还没有足够的认识和充分的理解。随着我国城市建设的进一步发展，目前小区物业管理已经进入了快速发展的

5、重要时期，也到了非要解决这些复杂问题的关键时刻，如果我们不能从理论上科学地认识和寻求出小区物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂问题，就可能让这些复杂问题转变为众多的法律诉讼，从而阻碍了我国小区物业管理的继续健康发展。一、对小区物业管理中的法律问题缺乏充分认识目前，在我国各大城市的小区物业管理中，各种管理中相关问题层出不穷，之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对小区物业管理中的法律问题缺乏充分的认识，错误的理解自己在小区物业管理中的法律地位：（一）、建设单位的错误认识：建

6、设单位开发了一个物业小区，通过市场销售，将所建商品房逐渐、部分或全部出售给购房人，即业主。建设单位的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于建设单位开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，建设单位对该项目拥有所有权。但当该项目完成了商品房售出以后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数建设单位在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业小区是他们所建，当然物业管理必须由他们管，这种概念往往把小区物业管理引入歧途。在法律上，所有权的转移也标志着

7、新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中特别重要，因此在物业管理中，都要以产权所有人为中心提供服务活动。（二）、产权所有人的错误认识：产权所有人应该是物业区内的主人，由他们在适当的时候，组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。小区业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。他们可以制定管委会章程。决定选聘或续聘小区物业管理公司，并负责与小区物业管理公司签定委托管理合同。和已签约的小区物业管理公司，共同制定新的公约和新的管理收费标准，由已签过委托合同的小区物业管理公司代表小区业主

8、管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供完善的小区管理服务。由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且小区业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也就是建设单位仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，这时暂时由建设单位安排小区物业管理服务，包括这一时期的小区物业管理公司的选聘，小区管理公约的制定和小区物业管理收费标准，都只能暂由建