小产权房法律问题研究

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1、小产权房法律问题研究　　摘要：小产权房已经成为我国社会发展中一个难以回避的现实问题，小产权房不仅是中国房价升高过快与民众收入之间的矛盾，也映衬出我国土地流转制度等一系列社会发展与现行法律之间的矛盾。本文通过对小产权房的类型划分，成因等进行说明分析，从而兼顾各方利益，提出小产权房问题的解决出路。　　关键词：小产权房利益博弈土地制度　　中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-026X（2014）01-0000-01　　一、小产权房的概念　　小产权房并不是一个严格意义上的法律术语，学界对于小产权房内涵的解释也

2、各不相同。小产权房是在集体土地上开发建设的，购房者无法取得国家统一颁发的国有土地使用权证书和房屋所有权证书，只能取得由乡镇政府或者村委会发放的产权证，而这种房产证国家是不承认其效力的。综合各方的观点，小产权房的概念简单界定为：“小产权房就是建造在农村集体经济组织的土地之上，未缴纳土地使用权出让金等费用，而向非本集体经济组织成员，包括外村村民和城市居民所出售的房屋①。”　　二、小产权房的类型划分及意义　　1、按照小产权房所占用的土地类型分　　根据《土地管理法》第四条的规定，我国的集体土地按照土地用途的不同分为三类：农

3、用地、集体建设用地和未利用地。相应地，建造在这三类土地之上的小产权房就分为：农用地上的小产权房、集体建设用地上的小产权房和未利用地上的小产权房。根据小产权房占用的土地类型不同，法律对其所持有的态度和处理办法也应进行区分②。　　2、按照购房者的购房目的来分　　根据购买者购买小产权房的目的分为：居住型、投资型和休闲型三类。居住型小产权房的购买者主要是那些城市中低收入群体，由于高昂的城市商品房价格已远远超出中低收入家庭所能负担的范围，为了满足自身的基本生存需要，他们不借顶着违法的风险去购买小产权房。还有一部分购买小产权房

4、的城市居民是出于对高品质生活的追求与享受。这类购房者看重的是小产权房所处的地位位置空气怡人，环境优雅。通常这类小产权房的档次也比较高，多为独栋别墅或庭院型，满足了部分高收入群体的休闲需求。　　3、按照是否符合土地利用总体规划来分　　按照小产权房的建设是否符合土地利用总体规划的要求可分为符合土地利用总体规划的小产权房和不符合土地利用总体规划的小产权房。倘若小产权房的建设不符合土地利用总体规划的要求，就属于违规建设，会受到严厉地打击。按照《城乡规划法》第六十五条之规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者

5、未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”　　三、小产权房的产生原因　　首先，从问题的表面来分析，是由于高房价的逼迫，国家住房保障体系不完善。近年来由于城市商品房价格持续攀升，一般一个家庭夫妻是双职工，要工作近10年才能在城市购买一套商品房③。经济适用房开发只占商品住宅总投资的5%。商品房价格的不断攀升，而小产权房成本大大低于商品房。城市商品房高昂的价格使普通购房者越来越难以承受，小产权房低廉的价格是很多消费者愿意承担风险买房的主要动力。尽管有建设部

6、的风险提示，但是小产权房市场仍然因为其价格优势和市场需求蓬勃发展。④　　第三，小产权背后有深刻的制度原因：产权以及土地使用权流转制度问题。我国法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地和自留地，自留山属于农民集体所有。这正是小产权房的病根所在。通常所说的国有建设用地的流转，指的是土地使用权的流转，国家禁止任何形式的土地所有权的流转⑤。只有从根本上改革我国现行农村建设用地使用权流转制度，扩大农村集体建设用地的流转用途，能从根本上解决小产权房问题。　　四、小产权房的主要负面影

7、响　　小产权房客观上在一定程度缓解了部分城市低收入者的住房难题，但也给社会带来了很多负面影响，主要体现在以下几方面：　　第一，影响法律的严肃性和权威性。小产权房建设和买卖的不合法性众所周知，国务院多次发出通知提醒市民不要购买小产权房，但仍然有很多买卖者就是抱着法不责众的心理去购买。我国是一个法治的国家，法律是对所有公民权利保护的最后防线。小产权房从多方面影响了我国法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。　　第二，土地利用规划失控，可用耕地减少加剧，直接威胁国家粮食安全。由于我国人多地少的基本国情，决定了土地问题在我

8、国的重要性。耕地担负着粮食安全的重任，相当一部分小产权房建设在大量耕地上，造成了事实上的耕地损失⑥。　　第三，危害小产权房消费者利益。作为小产权房这样一个特殊商品的特殊消费者，他们的利益很难得到保护。购房者因无法获取合法的产权证书，不能得到与其他国有土地上建造的商品房一样的法律保护。小产权房存在被执法部门拆除或没收的风险，成为购房者购买非法房屋所要承担的风险