房地产管理应处理好的十大关系-2011

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1、房地产管理应处理好的十大关系企业之于企业家、孩子之于企业其实没什么不同，不管是成长的过程、目标的实现还是对社会的责任，两者之论述都存在结果论的相似性。对于任何一位房地产业内人士来说，近年来充斥大家耳目的尽是诸如房地产市场、宏观调控、价格走势等内容。百度一下“房地产市场形势”，相关网页和文章有237，000篇。不知道有多少房地产企业家静下心来想过这样一个问题：宏观政策到底对作为一个市场个体单元的房地产企业有多大的直接影响？事实上，影响不大。这就不难解释为什么热衷于鼓噪和论战的就那么几位地产大腕，而全国五万多家房地产企业（其中包括比大腕们的企业大得多

2、的一大批企业）都不捧场的原因了。我们永远不要低估这些企业家群体的智商，他们能遇其不闻、遇怪不问、遇事不管、遇难不惊、遇乱不慌地沉下心来做项目、做企业，恰恰是对房地产业和国民经济的更大贡献。至少我们应该意识到“地产风景线”还包括他们，而且他们才是“地产风景线”的主调。这就像全国180万的警察队伍，尽管存在贪赃枉法、刑事逼供的现象，但毕竟严格执法、热情服务的警察还是主流。正式基于这样的认识，我们讨论一个最基本的问题：企业是什么(Whatistheenterprise)？这问题基本上还可以延伸出：企业该做什么？等问题。关于企业，首先是法人，其存在的目的

3、是满足股东、员工与客户的要求，所以企业应该是“系为完成经济和法律上的特殊要求而存在的法人”。如果失掉这一基本认识，企业家就无法清楚定位自己的任务，更遑论永续经营。因此，企业应该做的是：满足股东、员工与客户的要求，实现企业协调、持续发展。只要企业发展了，就能为社会贡献就业机会和税收，就等于促进了行业发展和社会进步。本文就是要探讨在新的市场形势下房地产企业如何实现协调、持续发展的问题。套用最流行的词汇，就是企业如何实现和谐发展。正如世间万事万物其实都是一组组关系的协调和取舍一样，我们就通过十组关系的分析探讨这一问题。做大&做强每每看到国外一些企业介绍

4、中出现“始于1875年”或“Since1904”，都有一种崇高的敬意，就像面对德高望重的季羡林一样。又总在想，我们的企业什么时候也能做到“基业常青”呢？关于做大与做强的关系其实已经讨论了很多年，之所以也拿出来说说是因为对房地产企业来说有着更特殊的意义。这样的房地产企业你是不是也结识过或听说过：――作了一两个项目、赚了几千万或几亿后不想一直做下去的“投机型”企业；――本来就是送上门来的项目、不做白不做的“土匪型”企业；――有其它主业、但禁不住房地产开发高利润诱惑的“外行”企业；――不计成本、狂飙猛进又轰然倒下的“蛮干型”企业……我们不得不承认，在房

5、地产业，既不想做大、也不想做强的企业为数不少。当然，认识不到两者之间的辩证关系或者认识到但做不好的企业更多。比如，有的企业一位追求规模扩张，负债率很高，而利润率却很低，只落了个徒有虚名的外壳，最终只大不强；有的企业只做高端、高利润项目，一平方米利润上万元甚至数万元，项目规模也大，但是几年才做一个项目，最终做强了但没有抓住有理的市场时机而做大；有的企业过于谨慎、保守，几乎没有负债，做完一个项目后再做下一个项目，小富即安、平稳发展，既没最大也没做强。做大是基础，先做大才更可能做强，做不大也就不可能做强；做强是原则，做大的目的是为了做强，只有先做强了才

6、能逐步做大；不做强而求做大是莽夫，是“纸老虎”，不求做大而只求做强是精明但不睿智。对房地产企业来说，如果一定要将“做大&做强”排个序，那就是：先做强（稳健为先）再做大（目标高远），做到兼顾和协调更好。机会导向&战略导向有“满地铺满黄金白银”的大好市场，房地产企业之间还不存在真正意义上的竞争，至少不像家电业、零售业一样的零和式竞争。“有限的竞合式竞争”应该是对时下房地产市场的最恰当描述。尽管是“有限的竞合式竞争”，但房地产企业竞争的行为特征却在悄然间发生着巨大的变化――在房地产市场宏观调控之前，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征——谁的项目成

7、本（当然包括土地成本）低，谁就具有先天性的竞争优势，因为市场售价是趋同的或相对客观存在的。成本竞争也可以说是关系竞争，机会竞争――谁的机会好，谁就能赚到更多的钱。土地“招排挂”政策的实施宣告了以机会为导向的成本竞争的基本终结。之所以说是“基本终结”是因为在时下的房地产市场依然存在大量的“机会”。而且，只要假“招排挂”、办理项目证照手续时的厚此薄彼现象依然存在，企业嗜利的本性就会促使企业使尽各种方法而获取机会；而且“机会”越有限，“竞争”越残酷。对制度设计而言，裁量空间越大，寻租空间就越大；寻租空间就越大，企业的机会导向行为越明显，就越不利于市场的

8、规范和行业的发展。从这个意义上说，制度的不完善和政策的朝令夕改不能不说是房地产行业的悲哀。令人欣喜的是，越来越多的开发商已经不再指望有限